# Darf der Testamentsvollstrecker die Immobilie verkaufen?

Der Testamentsvollstrecker darf das Haus nach § 2205 BGB ohne Zustimmung der Erben verkaufen, aber nicht verschenken. Nachweis, Ablauf und Schutz vor Haftung.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Ja. Der Testamentsvollstrecker verwaltet den Nachlass und darf nach § 2205 BGB über Nachlassgegenstände verfügen, also auch eine Immobilie verkaufen, ohne Zustimmung der Erben und ohne gerichtliche Genehmigung. Unentgeltlich verfügen darf er nur ausnahmsweise (§ 2205 Satz 3 BGB). Gegenüber dem Grundbuchamt weist er sich durch das Testamentsvollstreckerzeugnis nach § 2368 BGB oder durch ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift aus.

## Darf ein Testamentsvollstrecker eine Immobilie ohne Zustimmung der Erben verkaufen?

Ja. Nach § 2205 BGB verwaltet der Testamentsvollstrecker den Nachlass, darf ihn in Besitz nehmen und über Nachlassgegenstände verfügen. Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung aus dem Nachlass braucht deshalb weder die Zustimmung der Erben noch die Genehmigung eines Gerichts.

Das Testament kann die Befugnisse des Testamentsvollstreckers einschränken: Er hat sie nicht, soweit sie ihm nach dem Willen des Erblassers nicht zustehen sollen (§ 2208 Abs. 1 BGB). Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob der Erblasser Vorgaben gemacht hat, etwa dass das Haus in der Familie bleiben soll oder nur mit Zustimmung bestimmter Erben verkauft werden darf.

## Was darf der Testamentsvollstrecker beim Verkauf nicht?

Der Testamentsvollstrecker darf grundsätzlich nicht unentgeltlich verfügen. § 2205 Satz 3 BGB erlaubt unentgeltliche Verfügungen nur, soweit sie einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprechen. Ein Verschenken des Hauses an einen Erben oder an Dritte ist davon in aller Regel nicht gedeckt.

Heikel ist der Verkauf deutlich unter Wert. Ein solcher Verkauf kann als teilweise unentgeltliche Verfügung angegriffen werden. Je größer der Abstand zwischen Kaufpreis und begründetem Wert, desto wichtiger ist eine Dokumentation, warum dieser Preis der beste erreichbare war.

| Verfügung | Zulässig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Verkauf zum Marktpreis an Dritte | ja | Preisfindung dokumentieren |
| Verkauf an einen Miterben zum Marktpreis | ja | Andere Erben informieren, Wertnachweis besonders sorgfältig |
| Verkauf deutlich unter Wert | angreifbar | Kann teilweise unentgeltlich sein |
| Schenkung des Hauses | in aller Regel nein | Nur bei sittlicher Pflicht oder Anstandsrücksicht (§ 2205 Satz 3 BGB) |
| Vermietung statt Verkauf | ja, im Rahmen der Verwaltung | Testament auf Vorgaben prüfen |

## Wie weist der Testamentsvollstrecker seine Befugnis beim Grundbuchamt nach?

Für den Vollzug des Verkaufs im Grundbuch muss der Testamentsvollstrecker seine Verfügungsbefugnis nachweisen. Dafür gibt es zwei Wege.

1. **Testamentsvollstreckerzeugnis nach § 2368 BGB** oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Das Zeugnis stellt das Nachlassgericht auf Antrag aus.
2. **Notarielle Verfügung mit Eröffnungsniederschrift.** Ist der Testamentsvollstrecker in einer öffentlichen Urkunde ernannt, etwa in einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügt nach § 35 Abs. 2 GBO die Verfügung zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung.

Zusätzlich ist nachzuweisen, dass der Testamentsvollstrecker das Amt angenommen hat. In der Praxis geschieht das durch die Annahmeerklärung gegenüber dem Nachlassgericht und deren Bestätigung. Ist der Testamentsvollstrecker nur in einem eigenhändigen Testament ernannt, reicht das dem Grundbuchamt nicht; dann braucht er das Zeugnis (§ 35 Abs. 2 GBO).

Das Zeugnis kostet eine 1,0 Gebühr nach Tabelle B des GNotKG. Geschäftswert sind 20 Prozent des Nachlasswerts ohne Abzug der Schulden (§ 40 Abs. 5 GNotKG).

Eine schriftliche Wertindikation mit Quellen, die Sie den Erben vorlegen und zur Akte nehmen können.

## Wie läuft der Verkauf durch den Testamentsvollstrecker ab?

Der Ablauf ähnelt einem normalen Verkauf, nur ohne gerichtliche Genehmigung. Der Unterschied liegt in der Pflicht, jeden Schritt gegenüber den Erben erklären zu können.

1. **Testament und Befugnisse prüfen.** Gibt es Vorgaben zum Haus, Teilungsanordnungen oder Vermächtnisse, die das Objekt betreffen?
2. **Nachweis beschaffen.** Zeugnis beantragen oder notarielle Verfügung mit Eröffnungsniederschrift und Annahmenachweis bereitlegen.
3. **Objekt sichern.** Schlüssel, Versicherung, Heizung, Post, gegebenenfalls Leerstandsbetreuung.
4. **Wert ermitteln und begründen.** Wertindikation oder Gutachten, je nach Größe des Nachlasses und Konfliktlage unter den Erben.
5. **Erben informieren.** Geplanten Verwertungsweg und Wertbegründung schriftlich mitteilen.
6. **Verwertungsweg wählen.** Marktverkauf, Direktankauf mit schriftlichem Angebot oder Übernahme durch einen Erben zum Marktpreis.
7. **Räumung organisieren.** Erinnerungsstücke für die Erben vorher sichern und dokumentieren.
8. **Kaufvertrag beurkunden.** Der Testamentsvollstrecker unterschreibt für den Nachlass.
9. **Erlös verteilen.** Nach Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten im Rahmen der Auseinandersetzung. Vor der Ausführung des Auseinandersetzungsplans muss der Testamentsvollstrecker die Erben anhören (§ 2204 Abs. 2 BGB).

## Wie schützt sich der Testamentsvollstrecker vor dem Vorwurf, unter Wert verkauft zu haben?

Der Vorwurf kommt fast immer von Erben, die mit dem Preis unzufrieden sind, oft Monate später. Schutz bietet eine Akte, die drei Fragen beantwortet: Welcher Wert war begründet? Welche Wege wurden geprüft? Welche Angebote lagen tatsächlich vor?

| Baustein der Dokumentation | Zweck |
|---|---|
| Wertindikation oder Gutachten mit Quellen | Zeigt, von welchem Wert Sie ausgegangen sind |
| Vermerk über geprüfte Verwertungswege | Zeigt, dass Alternativen erwogen wurden |
| Schriftliche Kaufangebote | Zeigt, was Käufer tatsächlich zahlen wollten |
| Schriftverkehr mit den Erben | Zeigt, dass die Erben informiert waren |
| Begründung von Abschlägen | Zustand, Räumung, Rechte Dritter, Zeitdruck |

Verletzt der Testamentsvollstrecker schuldhaft seine Pflichten, haftet er den Erben für den daraus entstehenden Schaden (§ 2219 Abs. 1 BGB). Ob in einem konkreten Konflikt eine Haftung droht, beurteilt ein Rechtsanwalt für Erbrecht. Die Dokumentation sollte aber stehen, bevor jemand fragt.

## Sollte der Testamentsvollstrecker die Erben einbinden, obwohl er es nicht muss?

In den meisten Fällen ja. Die Erben haben beim Verkauf kein Zustimmungsrecht, aber sie haben Fragen, Erinnerungen an das Haus und oft eigene Vorstellungen vom Preis. Spätestens zum Auseinandersetzungsplan muss der Testamentsvollstrecker sie ohnehin anhören (§ 2204 Abs. 2 BGB). Wer die Erben früh informiert, vermeidet Streit über eine Entscheidung, die rechtlich allein beim Testamentsvollstrecker liegt.

Bewährt hat sich ein kurzes Schreiben an alle Erben mit der Wertbegründung, dem geplanten Verwertungsweg und einer Frist für Rückmeldungen. Will ein Erbe das Haus übernehmen, ist ein Verkauf an ihn zum begründeten Marktpreis oft die ruhigste Lösung.

Ein schriftliches Angebot mit Preis und Bedingungen als Vergleichsmaßstab für die Erben.

## Häufige Fragen

### Darf der Testamentsvollstrecker einen Makler beauftragen?

Ja, die Beauftragung eines Maklers gehört zur Verwaltung des Nachlasses. Die Provision mindert den Erlös für die Erben, deshalb sollten Sie die Wahl zwischen Makler, Direktankauf und Bieterverfahren in der Akte begründen.

### Braucht der Testamentsvollstrecker für den Hausverkauf ein Gericht?

Nein. Anders als Betreuer und Nachlasspfleger braucht der Testamentsvollstrecker keine Genehmigung eines Gerichts. Er braucht nur den Nachweis seiner Befugnis gegenüber dem Grundbuchamt.

### Was ist, wenn die Erben dem Verkauf widersprechen?

Ein Widerspruch der Erben hindert den Verkauf rechtlich nicht, solange das Testament die Befugnis nicht einschränkt (§ 2208 Abs. 1 BGB). Praktisch ist ein Konflikt aber teuer. Eine nachvollziehbare Wertbegründung und ein schriftliches Angebot nehmen vielen Einwänden die Grundlage.

### Darf der Testamentsvollstrecker das Haus an sich selbst verkaufen?

Diese Frage betrifft das Verbot von Insichgeschäften und ist im Einzelfall rechtlich zu prüfen. Holen Sie dafür vorher anwaltlichen oder notariellen Rat ein.

### Was kostet das Testamentsvollstreckerzeugnis?

Eine 1,0 Gebühr nach Tabelle B des GNotKG. Der Geschäftswert beträgt 20 Prozent des Nachlasswerts ohne Schuldenabzug (§ 40 Abs. 5 GNotKG). Bei notariellem Testament mit Eröffnungsniederschrift kann das Zeugnis für das Grundbuch entbehrlich sein.

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