# Elternhaus in Freiburg: Erbe, Pflegeheim, Verkauf

Elternhaus in Freiburg geerbt oder Pflegefall? Zuständige Gerichte und Ämter mit Adresse, örtliche Kaufpreise, Mietspiegel, Heimkosten und Besonderheiten der Stadt.

URL: https://wohin-mit-dem-elternhaus.de/freiburg/
Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Wer in Freiburg ein Elternhaus erbt oder einen Heimplatz bezahlen muss, hat mit wenigen Stellen zu tun: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Gutachterausschuss, Pflegestützpunkt und Sozialamt. Das Grundbuch für Freiburg führt seit dem 14. Januar 2013 das Amtsgericht Emmendingen, eines von 13 Grundbuchämtern in Baden-Württemberg [1]. Hier finden Sie Zuständigkeiten, Kontaktdaten, örtliche Kaufpreise, Mieten und Heimkosten, jeweils mit Quelle.

## Welche Zahlen zum Elternhaus in Freiburg sollten Sie kennen?

Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, dem Mietspiegel der Stadt und den Kostenübersichten für Pflegeheime. Sie sind Durchschnittswerte. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage, Zustand und Grundstück deutlich darüber oder darunter liegen.

| Kennzahl | Wert in Freiburg |
|---|---|
| Einwohner | 238.299 Einwohner (amtlich, Stand 31.12.2025) [2] |
| Anteil der Menschen über 65 Jahre | 17 Prozent [3] |
| Geldumsatz am Immobilienmarkt im letzten Berichtsjahr | rund 1,25 Milliarden Euro [4] |
| Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser | 225 Ein- und Zweifamilienhäuser (2024: 177) [5] |
| Gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus | rund 5.350 € je m² Wohnfläche (im Schnitt 169 m² Wohnfläche, 701 m² Grundstück) [5] |
| Gebrauchte Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | rund 718.950 € bei rund 142 m² Wohnfläche, also rund 5.120 € je m² [5] |
| Gebrauchtes Reihenmittelhaus | knapp 620.000 € bei 134 m² Wohnfläche [4] |
| Gebrauchte Eigentumswohnung | rund 4.987 € je m² Wohnfläche (2024: rund 4.855 €) [5] |
| Durchschnittliche Nettomiete laut Mietspiegel | 10,81 € je m² (Durchschnitt aller erhobenen Nettomieten, Erhebung 2024) [6] |
| Eigenanteil im Pflegeheim, Landesdurchschnitt im ersten Jahr | 3.657 € im Monat [7] |
| Eigenanteil in den Heimen der Stadt | 3.729 € bis 5.095 € im Monat [8] |
| Hebesatz der Grundsteuer | 235 Prozent [9] |

Der vollständige Immobilienmarktbericht kostet 40 € netto [4]. Der Mietspiegel gilt vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 [10].

Ihr Elternhaus-Fahrplan rechnet mit diesen örtlichen Kaufpreisen eine Wertspanne, die alle Erben gleich sehen, als Grundlage für ein gemeinsames Gespräch. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

## Welche Stellen sind in Freiburg zuständig?

Für ein Elternhaus brauchen Familien selten mehr als diese Stellen. Die Tabelle nennt Name und Anschrift, die Quelle ist jeweils verlinkt.

Zwei Zuständigkeiten überraschen viele Erben. Erstens: Seit dem 1. Januar 2018 ist das Amtsgericht Freiburg Nachlassgericht. Es hat die Nachlasssachen der früheren Notariate Freiburg, Breisach, Kirchzarten, Müllheim, Staufen und Titisee-Neustadt übernommen [11]. Zweitens: Das Grundbuch für Freiburg führt seit dem 14. Januar 2013 das Amtsgericht Emmendingen, eines von 13 Grundbuchämtern in Baden-Württemberg [1]. Wer das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen will, schreibt also an dieses Grundbuchamt.

Die wichtigsten Kontaktdaten im Überblick:

- **Nachlassgericht:** Telefon 0761 205-3300, E-Mail nachlass@agfreiburg.justiz.bwl.de. Testamente werden nur mit Termin hinterlegt oder herausgegeben, Anfragen zu laufenden Verfahren nur schriftlich [11].
- **Grundbuchamt:** Infothek Telefon 07641 96587-600, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8 bis 12 Uhr [12].
- **Gutachterausschuss:** Telefon 0761 201-4234, gutachterausschuss@freiburg.de [13].
- **Pflegestützpunkt:** Telefon 0761 201-3032, seniorenbuero@freiburg.de, mit Außensprechstunden in Brühl-Beurbarung, Haslach, St. Georgen, am Tuniberg und in Landwasser [14].
- **Betreuungsbehörde:** Telefon 0761 201-3740, betreuungsbehoerde@freiburg.de [15].

Ausführlicher, mit Sprechzeiten und Hinweisen zu jedem Amt, steht alles auf der Seite [Zuständige Stellen in Freiburg](/freiburg/zustaendige-stellen/).

## Welche Seite hilft Ihnen in Ihrer Lage weiter?

Jede Stadtseite beantwortet eine Frage mit den örtlichen Stellen und Zahlen. Die bundesweiten Regeln stehen in unseren Ratgebern.

| Ihre Lage | Passende Seite |
|---|---|
| Sie haben gerade geerbt und wollen wissen, was zuerst zu tun ist | [Haus in Freiburg geerbt](/freiburg/haus-geerbt/) |
| Mehrere Geschwister erben und wollen verkaufen | [Erbengemeinschaft in Freiburg](/freiburg/erbengemeinschaft-verkaufen/) |
| Sie brauchen einen Erbschein oder wollen das Erbe ausschlagen | [Nachlassgericht und Erbschein](/freiburg/nachlassgericht-erbschein/) |
| Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden | [Grundbuch nach dem Erbfall](/freiburg/grundbuch-nach-erbfall/) |
| Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim | [Pflegeheim und Elternhaus](/freiburg/pflegeheim-elternhaus/) |
| Sie wollen wissen, was das Haus wert ist | [Immobilienwert in Freiburg](/freiburg/immobilienwert/) |
| Sie sind rechtlicher Betreuer und müssen verkaufen | [Betreuer und Hausverkauf](/freiburg/betreuer-hausverkauf/) |
| Sie arbeiten im Sozialdienst einer Klinik oder eines Heims | [Für Sozialdienste](/freiburg/sozialdienste/) |
| Sie vergleichen Heime und Kosten | [Pflegeheimkosten: alle Heime im Vergleich](/freiburg/pflegeheimkosten/) |
| Das Haus muss ausgeräumt werden | [Haushaltsauflösung und Entsorgung](/freiburg/haushaltsaufloesung/) |
| Sie suchen Beratung oder Trauerbegleitung | [Beratung und Trauerbegleitung](/freiburg/beratung/) |
| Sie suchen Zahlen zu Leerstand, Senioren und Erbfällen in der Region | [Elternhaus-Report 2026](/freiburg/elternhaus-report-2026/) |

## In welcher Reihenfolge gehen Familien in Freiburg meist vor?

Die Reihenfolge ist im Erbfall fast immer dieselbe. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bei vielen Familien vergehen zwischen Erbfall und Verkauf eineinhalb bis zweieinhalb Jahre, und das ist in Ordnung. Fast jeder Schritt geht schriftlich, auch ohne Anreise.

1. **Testament und Erbfolge klären.** Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer erben will, braucht für das Grundbuch meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
2. **Ausschlagung prüfen.** Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbe (§ 1944 BGB).
3. **Erbschaftsteuer anzeigen.** Binnen drei Monaten an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, bei Grundbesitz auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG).
4. **Grundbuch berichtigen.** Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG).
5. **Haus sichern, ausräumen, entscheiden.** Versicherung über den Leerstand informieren (§ 23 VVG), Heizung, Zimmer für Zimmer ausräumen. Danach in Ihrem Tempo: behalten, vermieten oder verkaufen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan enthält die Fristen mit Datum, die nächsten Schritte und die zuständigen Stellen. Sie können ihn mit einem Link an Ihre Geschwister schicken, auch wenn diese weit entfernt wohnen. Keine Anrufflut: ein fester Ansprechpartner.

## Was ist in Freiburg anders als anderswo?

Einige örtliche Regeln betreffen gerade geerbte und leerstehende Häuser. Sie gelten zusätzlich zu den bundesweiten Regeln.

**Erbbaurechte.** Nicht jedes Haus steht auf eigenem Grund. Beim örtlichen Erbbaurechtsgeber, der in der Tabelle oben unter Erbbaurechte steht, bestehen rund 2.100 Erbbaurechte, der Erbbauzins für Wohnen beträgt 4 Prozent im Jahr [16]. Wer ein Haus auf Erbbaurecht erbt, zahlt den vereinbarten Erbbauzins weiter. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, regelt in der Regel der Erbbaurechtsvertrag. Ein Blick in Grundbuch und Vertrag lohnt sich, bevor Sie einen Preis nennen.
**Leerstand und Zweckentfremdung.** Wohnraum, der länger als sechs Monate leer steht, gilt als Zweckentfremdung und braucht eine Genehmigung der Stadt. In der Regel ausgenommen ist ein Haus, das zügig saniert wird oder alsbald verkauft werden soll. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld bis 100.000 € [17]. Ein Haus, das nach dem Erbfall monatelang leer steht, weil sich die Erben noch nicht einig sind, fällt schnell unter diese Regel. Sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an, wenn sich Räumung oder Verkauf hinziehen.
**Erhaltungssatzungen.** In Freiburg gilt: soziale Erhaltungssatzungen gelten in Teilen von St. Georgen, Stühlinger und Haslach [18]. Wer in diesen Gebieten umbauen, abreißen oder die Nutzung ändern will, sollte vorher beim Bauamt oder beim Notar klären, ob eine Genehmigung nötig ist.
**Vorkaufsrecht der Stadt.** In bestimmten Satzungs- und Sanierungsgebieten kann die Stadt beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Den Nachweis, dass sie es nicht ausübt, beantragt in der Regel der Notar. Für ihre Entscheidung hat die Stadt drei Monate [19] Zeit.

**Zweitwohnung.** Wer das Elternhaus als Zweitwohnung anmeldet, zahlt Zweitwohnungsteuer. Sie beträgt 20 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete [20].

## Was kostet ein Pflegeheim in Freiburg?

In der örtlichen Kostenübersicht für Pflegeheime stehen 24 Pflegeheime [8]. Der Eigenanteil, den Bewohner selbst zahlen, liegt dort bei 3.729 € bis 5.095 € im Monat [8], vor Abzug des Leistungszuschlags der Pflegekasse.

Im Landesdurchschnitt sinkt der Eigenanteil mit der Aufenthaltsdauer: 3.657 € im Monat [7] im ersten Jahr, danach 3.297 € ab dem 13. Monat, 2.817 € ab dem 25. Monat und 2.216 € ab dem 37. Monat [7]. Grund ist der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI für die Pflegegrade 2 bis 5, der von 15 % in den ersten zwölf Monaten auf 75 % nach mehr als 36 Monaten steigt. Ob das Elternhaus für die Heimkosten verkauft werden muss, erklärt die Seite [Pflegeheim und Elternhaus in Freiburg](/freiburg/pflegeheim-elternhaus/).

## Welche Stadtteile gehören zu Freiburg?

Freiburg gliedert sich in 28 Stadtteile in sechs Stadtbereichen [21]. Die Preise unterscheiden sich je nach Lage innerhalb der Stadt deutlich. Unsere Angaben gelten für das ganze Stadtgebiet:

## Häufige Fragen

### Wo wird das Grundbuch für Freiburg geführt?

Das Grundbuch für Freiburg führt seit dem 14. Januar 2013 das Amtsgericht Emmendingen, eines von 13 Grundbuchämtern in Baden-Württemberg [1]. Anträge auf Grundbuchberichtigung und Grundbuchauszüge gehen deshalb an dieses Grundbuchamt. Die Kontaktdaten lauten: Infothek Telefon 07641 96587-600, Sprechzeiten Montag bis Freitag 8 bis 12 Uhr [12].

### Welches Gericht stellt in Freiburg den Erbschein aus?

Seit dem 1. Januar 2018 ist das Amtsgericht Freiburg Nachlassgericht. Es hat die Nachlasssachen der früheren Notariate Freiburg, Breisach, Kirchzarten, Müllheim, Staufen und Titisee-Neustadt übernommen [11]. Den Erbschein beantragen Sie dort oder bei einem Notar. Die Einzelheiten stehen auf der Seite [Nachlassgericht und Erbschein](/freiburg/nachlassgericht-erbschein/).

### Was ist ein Einfamilienhaus in Freiburg ungefähr wert?

Gebrauchte freistehende Häuser kosteten laut Marktbericht rund 5.350 € je m² Wohnfläche (im Schnitt 169 m² Wohnfläche, 701 m² Grundstück) [5]. Für das einzelne Haus zählen Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück. Eine erste Spanne liefert der Fahrplan, ein Gutachten liefert der Gutachterausschuss.

### Darf ich das geerbte Haus einfach leer stehen lassen?

Nicht unbegrenzt. Wohnraum, der länger als sechs Monate leer steht, gilt als Zweckentfremdung und braucht eine Genehmigung der Stadt. In der Regel ausgenommen ist ein Haus, das zügig saniert wird oder alsbald verkauft werden soll. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld bis 100.000 € [17]. Wenn Erbschein, Räumung oder die Einigung unter Geschwistern länger dauern, sprechen Sie die Stadt rechtzeitig an.
### Wo bekomme ich in Freiburg Beratung zum Pflegeheim?

Beim Pflegestützpunkt, Anschrift in der Tabelle oben: Telefon 0761 201-3032, seniorenbuero@freiburg.de, mit Außensprechstunden in Brühl-Beurbarung, Haslach, St. Georgen, am Tuniberg und in Landwasser [14].

**Weiterlesen**

- [Haus geerbt: die ersten Schritte](/ratgeber/haus-geerbt/)
- [Erbengemeinschaft und Immobilie](/ratgeber/erbengemeinschaft-immobilie/)
- [Pflegeheim und Haus verkaufen](/ratgeber/pflegeheim-haus-verkaufen/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)

## Quellen

1. Amtsgericht Emmendingen, Zuständigkeit: https://amtsgericht-emmendingen.justiz-bw.de/pb/,Lde/Startseite/Amtsgericht/Zustaendigkeit
2. Stadt Freiburg, FR.ITZ Bevölkerungsbestand: https://fritz.freiburg.de/asw/asw.dll?aw=Bevoelkerung%2FBESTAND_UEBERSICHT
3. Stadt Freiburg, Zahlen und Fakten: https://www.freiburg.de/pb/,Lde/207904.html
4. Stadt Freiburg, Immobilienmarktbericht 2025 (Amtsblatt): https://www.freiburg.de/pb/,Lde/2591869.html
5. Stadt Freiburg, Pressemitteilung Immobilienmarktbericht 2025: https://www.freiburg.de/pb/2589820.html
6. Stadt Freiburg, Mietspiegel 2025/2026: https://www.freiburg.de/servicebw/Mietspiegel_2025_2026.pdf
7. vdek Baden-Württemberg, Eigenbeteiligung Pflegeheim: https://www.vdek.com/LVen/BAW/Presse/Pressemitteilungen/2026/eigenbeteiligung-stationaer-pflege-investionskosten-ausbildungskosten.html
8. Seniorenbüro Freiburg, Kostenübersicht Pflegeheime 2026: https://www.freiburg.de/pb/site/Freiburg/get/params_E1130224275/2050854/Pflegeheime%20in%20Freiburg%20-%20Kosten%C3%BCbersicht%20f%C3%BCr%20Dauerpflege%20-%202026.pdf
9. Stadt Freiburg, Grundsteuer FAQ: https://www.freiburg.de/servicebw/Grundsteuer_FAQ.pdf
10. Stadt Freiburg, Mietspiegel: https://www.freiburg.de/pb/,Lde/229416.html
11. Amtsgericht Freiburg, Nachlassgericht: https://amtsgericht-freiburg.justiz-bw.de/pb/,Lde/Startseite/Aufgaben+_+Verfahren/Nachlassgericht
12. Amtsgericht Emmendingen, Grundbuchamt: https://amtsgericht-emmendingen.justiz-bw.de/
13. Stadt Freiburg, Gutachterausschuss: https://www.freiburg.de/pb/2589820.html
14. Stadt Freiburg, Flyer Seniorenbüro mit Pflegestützpunkt: https://freiburg.de/pb/site/Freiburg/get/params_E994198071/2071110/Flyer_Seniorenb%C3%BCro.pdf
15. Stadt Freiburg, Merkblatt Vorsorgeregelungen: https://freiburg.de/pb/site/Freiburg/get/params_E272193659/2050844/Vorsorgeregelungen.pdf
16. Stiftungsverwaltung Freiburg, Immobilien: https://www.stiftungsverwaltung-freiburg.de/stiftungsverwaltung/immobilien/
17. Stadt Freiburg, Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (§§ 4, 15): https://www.freiburg.de/pb/site/Freiburg/get/documents_E-1740730137/freiburg/daten/ortsrecht/22%20Wohnen%20und%20Wohnungsbaufoerderung/OrtsR_22_04.pdf
18. Stadt Freiburg, Ortsrechtsverzeichnis: https://www.freiburg.de/pb/site/Freiburg/get/documents_E252812250/freiburg/daten/ortsrecht/OrtsR_00_00.pdf
19. Stadt Freiburg, Vorkaufsrecht und Negativzeugnis: https://www.freiburg.de/pb/-/205332/vorkaufsrecht-der-gemeinde---negativzeugnis-beantragen/vbid1005
20. Stadt Freiburg, Zweitwohnungsteuer FAQ: https://www.freiburg.de/pb/site/Freiburg/get/params_E-1723638743/2580584/ZWS_FAQ.pdf
21. Stadt Freiburg, Gebietsgliederung: https://fritz.freiburg.de/pdf_grafiken/gebietsgliederung_freiburg.pdf
22. Amtsgericht Freiburg, Zwangsversteigerung: https://amtsgericht-freiburg.justiz-bw.de/pb/,Lde/Startseite/Aufgaben+_+Verfahren/Zwangsversteigerung