# Elternhaus zu Lebzeiten übertragen oder verkaufen?

Schenkung, Nießbrauch, Wohnrecht oder Verkauf: was Freibeträge, Zehnjahresfristen, Pflegefall und Pflichtteil für die Übertragung des Elternhauses bedeuten.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Eltern können das Haus zu Lebzeiten verschenken, mit Nießbrauch oder Wohnrecht übertragen oder verkaufen. Eine Schenkung nutzt die Freibeträge von 400.000 Euro je Kind, die alle zehn Jahre neu entstehen (§ 14 ErbStG). Dafür kann das Sozialamt die Schenkung zehn Jahre lang zurückfordern, wenn die Eltern etwa durch Heimkosten verarmen (§§ 528, 529 BGB). Ein Verkauf bringt Geld, aber keine Steuervorteile.

Ob das Elternhaus schon zu Lebzeiten weitergegeben wird, ist selten nur eine Steuerfrage. Es geht darum, wo die Eltern alt werden wollen, was gerecht gegenüber allen Kindern ist und wer sich um das Haus kümmern kann. Sie müssen heute nichts entscheiden. Wer die Wege und Fristen kennt, kann das Gespräch in der Familie aber ruhiger führen.

## Welche Wege gibt es, das Elternhaus zu Lebzeiten weiterzugeben?

Es gibt fünf übliche Wege. Sie unterscheiden sich darin, wer das Haus nutzt, ob Geld fließt und welche Rechte die Eltern behalten.

| Weg | Wer nutzt das Haus | Geld für die Eltern | Wichtigster Haken |
|---|---|---|---|
| Schenkung ohne Vorbehalt | Das Kind | Nein | Eltern verlieren jede Sicherheit, Rückforderung bei Verarmung möglich |
| Schenkung mit Nießbrauch | Die Eltern, auch durch Vermieten | Mieteinnahmen, falls vermietet | Pflichtteilsergänzungsfrist läuft nach der Rechtsprechung in der Regel nicht an |
| Schenkung mit Wohnrecht | Die Eltern wohnen dort | Nein | Wohnrecht ist an die Person gebunden, anderen überlassen nur, wenn gestattet (§ 1092 Abs. 1 BGB) |
| Verkauf an ein Kind | Das Kind oder die Eltern als Mieter | Ja, Kaufpreis | Kind braucht Finanzierung, Geschwister prüfen den Preis |
| Verkauf an Dritte | Käufer | Ja, Kaufpreis | Haus verlässt die Familie |

Bei Schenkungen zwischen Eltern und Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG). Das gilt auch für den Verkauf an ein Kind, weil Verwandte in gerader Linie befreit sind (§ 3 Nr. 6 GrEStG).

## Wie viel können Eltern ihren Kindern steuerfrei schenken?

Jedes Kind hat von jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Gehört das Haus beiden Eltern je zur Hälfte, kann ein Kind also bis zu 800.000 Euro steuerfrei erhalten. Die Freibeträge entstehen alle zehn Jahre neu, weil nur Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden (§ 14 ErbStG).

| Empfänger | Freibetrag je Schenker |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kind, Stiefkind | 400.000 Euro |
| Enkel, wenn das Kind lebt | 200.000 Euro |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 Euro |

Wer früh beginnt, kann ein Haus in zwei Schritten mit zehn Jahren Abstand übertragen. Unter Ehegatten ist die Schenkung des selbst bewohnten Familienheims ganz steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Für Kinder gibt es diese Befreiung bei Schenkungen nicht.

## Was bedeuten Nießbrauch und Wohnrecht für die Steuer?

Behalten sich die Eltern einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vor, mindert dessen Kapitalwert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG ist weggefallen. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger, der vom Alter des Berechtigten abhängt (§ 14 Abs. 1 BewG, Zinssatz 5,5 %).

Der Jahreswert ist gedeckelt: höchstens der Steuerwert des Hauses geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Je jünger die Eltern, desto höher der Abzug. Stirbt der Berechtigte früh nach der Schenkung, wird auf Antrag nach der tatsächlichen Laufzeit berichtigt (§ 14 Abs. 2 BewG). Den genauen Vervielfältiger für Ihr Alter rechnet ein Steuerberater oder Notar aus den aktuellen Tabellen des Bundesfinanzministeriums.

Der Unterschied im Alltag: Mit einem Nießbrauch dürfen die Eltern die Nutzungen des Hauses ziehen, es also selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Ein Wohnrecht erlaubt, das Haus oder einen Teil davon als Wohnung zu benutzen (§ 1093 BGB). Anderen überlassen dürfen die Eltern es nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB).

Ihr Elternhaus-Fahrplan zeigt Ihre Wege mit groben Zahlen und weist auf die Fristen bei Schenkung und Nießbrauch hin. Teilbar mit allen Geschwistern, danach auf Wunsch ein kostenloses Telefonat. Keine Anrufflut.

## Was passiert mit dem verschenkten Haus, wenn die Eltern pflegebedürftig werden?

Können die Eltern nach der Schenkung ihren angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, dürfen sie das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Zahlt das Sozialamt Hilfe zur Pflege, kann es diesen Anspruch durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Das Kind kann die Rückgabe abwenden, indem es den fehlenden Unterhalt zahlt.

Die Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn zwischen Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre liegen (§ 529 BGB). Sie ist auch ausgeschlossen, wenn das Kind sonst seinen eigenen angemessenen Unterhalt gefährden würde. Wer überträgt, wenn ein Pflegefall schon absehbar ist, gewinnt deshalb wenig Schutz. Mehr dazu unter [Eltern ins Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden?](/ratgeber/pflegeheim-haus-verkaufen/).

## Was bedeutet die Schenkung für den Pflichtteil der Geschwister?

Bekommt nur ein Kind das Haus, können die anderen nach dem Tod der Eltern eine Pflichtteilsergänzung verlangen (§ 2325 BGB). Die Schenkung zählt im ersten Jahr vor dem Erbfall voll, in jedem weiteren Jahr ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Beim Nießbrauch gilt eine wichtige Ausnahme. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beginnt die Zehnjahresfrist bei einer Schenkung unter Vorbehalt des umfassenden Nießbrauchs nicht zu laufen, weil die Eltern den Genuss des Hauses nicht aufgegeben haben. Beim Wohnrecht kommt es auf den Umfang an: Ein Wohnrecht an nur einem Teil des Hauses kann die Frist laufen lassen, eines an allen Räumen eher nicht. Wenn Geschwister ungleich bedacht werden sollen, gehört das in eine anwaltliche oder notarielle Beratung.

## Welche Rückforderungsrechte gehören in den Übergabevertrag?

Neben dem gesetzlichen Rückforderungsrecht bei Verarmung vereinbaren viele Eltern vertragliche Rückforderungsrechte. Üblich sind Rechte für diese Fälle:

- das Kind verkauft oder belastet das Haus ohne Zustimmung
- Insolvenz oder Zwangsvollstreckung beim Kind
- das Kind stirbt vor den Eltern
- Scheidung des Kindes

Gesichert werden diese Rechte durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch. Muss das Haus wegen eines solchen Rechts zurückgegeben werden, erlischt die Schenkungsteuer rückwirkend (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Welche Klauseln passen, klärt der Notar bei der Beurkundung.

## Gilt die Spekulationsfrist auch beim geschenkten Haus?

Ja, sie läuft weiter. Wer ein Haus geschenkt bekommt, übernimmt das Anschaffungsdatum der Eltern (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Verkauft das Kind innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch die Eltern, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Ausgenommen ist ein Haus, das zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ob dabei Wohnzeiten der Eltern mitzählen, klärt ein Steuerberater. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 Euro betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Gehört das Haus den Eltern schon länger als zehn Jahre, spielt die Frist keine Rolle. Einzelheiten unter [Steuern beim geerbten Haus](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/).

## Übertragen oder verkaufen: wie gehen Sie vor?

Eine Übertragung lässt sich kaum rückgängig machen. Gehen Sie deshalb in dieser Reihenfolge vor, in Ihrem Tempo.

1. **Wünsche der Eltern klären.** Wollen sie im Haus bleiben, umziehen, Geld zur Verfügung haben?
2. **Alle Kinder einbeziehen.** Fairness ist hier wichtiger als die Steuer. In Umfragen unter Erben ist das Gefühl, benachteiligt worden zu sein, der häufigste Grund für Streit.
3. **Wert ermitteln.** Eine Wertspanne, der alle in der Familie glauben, ist die Grundlage für Ausgleichszahlungen und Steuer.
4. **Pflegerisiko einschätzen.** Ist ein Pflegefall in den nächsten zehn Jahren wahrscheinlich, schützt eine Schenkung wenig.
5. **Steuer und Pflichtteil prüfen lassen.** Freibeträge, Nießbrauch, Zehnjahresfristen mit Steuerberater oder Notar durchrechnen.
6. **Vertrag gestalten.** Nießbrauch oder Wohnrecht, Rückforderungsrechte, Ausgleich für Geschwister.
7. **Vorsorgevollmacht gleich mit regeln.** Beim Notartermin lässt sich eine beurkundete Vollmacht einfach mit erstellen, siehe [Reicht die Vorsorgevollmacht?](/ratgeber/vorsorgevollmacht-haus-verkaufen/).

Ein Fahrplan mit Wertspanne und Optionen, den alle Kinder lesen können, bevor Sie zum Notar gehen. Ein fester Ansprechpartner, keine Weitergabe ohne Ihr Ja.

**Weiterlesen**

- [Eltern ins Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden?](/ratgeber/pflegeheim-haus-verkaufen/)
- [Reicht die Vorsorgevollmacht?](/ratgeber/vorsorgevollmacht-haus-verkaufen/)
- [Steuern beim geerbten Haus](/ratgeber/geerbtes-haus-steuern/)
- [Verkaufen, vermieten oder behalten](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)
- [Geschwister-Check](/geschwister-check/)

## Häufige Fragen

### Ist es besser, das Haus zu erben oder zu Lebzeiten zu übertragen?

Das hängt vom Wert und vom Pflegerisiko ab. Liegt der Hauswert unter 400.000 Euro je Kind und Elternteil, bringt eine Schenkung steuerlich oft keinen Vorteil gegenüber dem Erbe. Bei höheren Werten lassen sich die Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen.

### Was ist die 10-Jahres-Frist beim Haus überschreiben?

Es gibt drei verschiedene Zehnjahresfristen. Liegen zwischen Schenkung und Bedürftigkeit mehr als zehn Jahre, kann das Sozialamt sie nicht mehr zurückfordern (§ 529 BGB), Freibeträge stehen neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG) und die Schenkung zählt nicht mehr für den Pflichtteil (§ 2325 BGB). Beim Nießbrauch läuft die Pflichtteilsfrist nach der Rechtsprechung in der Regel nicht an.

### Kann das Sozialamt auf ein Haus mit Nießbrauch zugreifen?

Auf das verschenkte Haus selbst kann das Sozialamt über die Rückforderung nach § 528 BGB zugreifen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre vor der Bedürftigkeit lag (§ 529 BGB). Ob und wie der Nießbrauch der Eltern dabei als Vermögen zählt, ist eine Frage des Einzelfalls für einen Fachanwalt.

### Fällt beim Überschreiben an Kinder Grunderwerbsteuer an?

Nein. Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, und Erwerbe zwischen Eltern und Kindern ohnehin (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an.

### Können die Eltern nach der Schenkung im Haus wohnen bleiben?

Ja, wenn sie sich einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehalten und dieses im Grundbuch eingetragen wird. Ohne eingetragenes Recht hängen sie vom guten Willen des Kindes ab.