# Geerbtes Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?

Steuern beim geerbten Haus: Spekulationsfrist nach § 23 EStG, Erbschaftsteuer mit Freibeträgen, Familienheim, Grundbesitzwert und Grunderwerbsteuer.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Beim geerbten Haus können zwei Steuern anfallen. Erbschaftsteuer zahlen Kinder nur auf den Teil ihres Erwerbs über 400.000 € (§ 16 ErbStG). Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn fällt nur an, wenn zwischen dem Kauf durch die Eltern und Ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG), denn der Erbe übernimmt deren Frist. Selbstnutzung kann beide Steuern vermeiden.

## Welche Steuern betreffen ein geerbtes Haus?

Ein geerbtes Haus kann mit drei Steuern in Berührung kommen. Welche davon tatsächlich anfällt, hängt davon ab, wer erbt, wie viel er insgesamt erbt und was mit dem Haus passiert.

| Steuer | Wann sie anfällt | Wer zahlt | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Erbschaftsteuer | Beim Erbfall, wenn der Erwerb den Freibetrag übersteigt | Jeder Erbe für seinen Erwerb | §§ 16, 19 ErbStG |
| Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn | Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch die Eltern | Jeder Erbe für seinen Anteil | § 23 EStG |
| Grunderwerbsteuer | Beim Kauf, nicht beim Erben | Käufer und Verkäufer schulden sie gemeinsam (§ 13 GrEStG), vertraglich übernimmt sie meist der Käufer; Ausnahmen für Erben und nahe Angehörige | § 3 GrEStG |

Der Erwerb von Todes wegen ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Für die Einkommensteuer ist die Erbschaft keine Anschaffung und startet deshalb keine neue Spekulationsfrist.

## Wann muss ich beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer zahlen?

Eine "Spekulationssteuer" gibt es als eigene Steuer nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Sie fällt an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Für Erben zählt nicht der Tag des Erbfalls, sondern der Tag, an dem die Eltern das Haus gekauft haben. Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein und führt dessen Frist fort. Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei.

Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn das Haus entweder zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ob die Eigennutzung der Eltern dem Erben dabei angerechnet wird, lässt sich nicht pauschal beantworten. Klären Sie das vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.

Eine Freigrenze gibt es: Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bei einem Haus wird diese Grenze selten eine Rolle spielen.

## Wie hoch ist die Steuer, wenn ich innerhalb der zehn Jahre verkaufe?

Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Eltern und der Werbungskosten, etwa der Verkaufskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Er gehört zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und wird zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen nach Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Eine Beispielrechnung zeigt die Größenordnung.

Angenommen, Ihre Eltern kauften das Haus 2020 für 300.000 €. Sie erben es allein und verkaufen es 2027 für 380.000 €. Vereinfacht, ohne Nebenkosten und Abschreibungen, beträgt der Gewinn 80.000 €. Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 35 % wären das rund 28.000 € Einkommensteuer, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Würden Sie erst 2031 verkaufen, sicher nach Ablauf der zehn Jahre, wäre derselbe Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei.

Die Rechnung zeigt, warum sich bei einem Erbe kurz nach dem Kauf der Eltern der Blick auf das Datum lohnt. Den genauen Betrag ermittelt ein Steuerberater, denn Abschreibungen bei vermieteten Häusern und weitere Kosten verändern das Ergebnis.

Ihr Elternhaus-Fahrplan zeigt nach Ihren Angaben, ob die Spekulationsfrist noch läuft, als Link für alle Erben. Ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

## Was ändert sich, wenn ein Miterbe ausgezahlt wird oder Erbteile gekauft werden?

Eine Erbauseinandersetzung kann eine neue Spekulationsfrist auslösen. Übernimmt ein Miterbe das Haus und zahlt die anderen aus eigenem Vermögen aus, gilt das insoweit als Kauf. Für den hinzuerworbenen Anteil beginnt eine neue Zehnjahresfrist, und für die weichenden Miterben kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen, wenn die Frist der Eltern noch läuft. Eine Teilung ohne Ausgleichszahlung ist dagegen keine Anschaffung.

Beim Kauf eines Erbteils gilt seit dem Jahressteuergesetz 2024 dasselbe. Der Bundesfinanzhof hatte 2023 entschieden, der Kauf eines Erbteils sei keine anteilige Anschaffung der Grundstücke (BFH IX R 13/22). Der Gesetzgeber hat darauf reagiert: Nach § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG gilt die Anschaffung einer Beteiligung an einer Gesamthandsgemeinschaft, also auch an einer Erbengemeinschaft, als Anschaffung der anteiligen Wirtschaftsgüter. Die Regel gilt in allen offenen Fällen (§ 52 Abs. 31 Satz 7 EStG). Ratgeber, die das BFH-Urteil noch als Steuersparweg empfehlen, sind veraltet.

## Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf ein geerbtes Haus an?

Erbschaftsteuer fällt nur auf den Teil des Erwerbs an, der den persönlichen Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag gilt je Erbe und für alles, was er vom selben Erblasser bekommt, zusammengerechnet mit Schenkungen der letzten zehn Jahre (§ 14 ErbStG).

| Verhältnis zum Verstorbenen | Freibetrag (§ 16 ErbStG) | Steuerklasse | Steuersatz bis 300.000 € steuerpflichtigem Erwerb (§ 19 ErbStG) |
|---|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I | 11 % |
| Kind, Stiefkind | 400.000 € | I | 11 % |
| Enkel, wenn das Elternteil lebt | 200.000 € | I | 11 % |
| Eltern beim Erwerb von Todes wegen | 100.000 € | I | 11 % |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II | 20 % |
| Lebensgefährte ohne Eintragung, alle anderen | 20.000 € | III | 30 % |

Bis 75.000 € steuerpflichtigem Erwerb gelten in den Steuerklassen I und II niedrigere Sätze (7 % und 15 %), in Steuerklasse III bleibt es bei 30 %. Über 300.000 € steigen die Sätze (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Die Freibeträge sind 2026 unverändert. Über eine Reform wird diskutiert, beschlossen ist nichts.

Angenommen, zwei Kinder erben das Haus der Eltern je zur Hälfte, der Grundbesitzwert beträgt 1.000.000 €, und sonst ist nichts zu vererben. Vereinfacht bleiben Nachlassverbindlichkeiten und Kosten des Erbfalls außer Ansatz. Jedes Kind erwirbt 500.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € bleiben 100.000 € steuerpflichtig. Mit 11 % in Steuerklasse I sind das 11.000 € Erbschaftsteuer je Kind.

## Wann ist das Elternhaus als Familienheim steuerfrei?

Kinder können das Elternhaus erbschaftsteuerfrei erben, wenn es ein Familienheim ist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Dafür müssen mehrere Bedingungen zusammenkommen:

1. Der Elternteil hat bis zu seinem Tod selbst im Haus gewohnt, oder er war aus zwingenden Gründen daran gehindert. Ob ein Umzug ins Pflegeheim als zwingender Grund anerkannt wird, klären Sie mit einem Steuerberater.
2. Das Kind bestimmt das Haus unverzüglich zur Selbstnutzung und zieht ein.
3. Das Kind wohnt zehn Jahre lang selbst im Haus. Gibt es die Selbstnutzung früher auf, fällt die Befreiung rückwirkend weg, außer aus zwingenden Gründen.
4. Die Befreiung gilt für bis zu 200 m² Wohnfläche. Was darüber liegt, ist anteilig steuerpflichtig.

Gibt ein Miterbe seinen Anteil am Haus bei der Teilung des Nachlasses an das einziehende Geschwister ab, gilt die Befreiung für ihn nicht (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 3 ErbStG). Wie sich die Teilung beim einziehenden Kind auswirkt, rechnet ein Steuerberater. Für den überlebenden Ehegatten gilt eine ähnliche Regel ohne Flächengrenze (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Wer verkaufen oder vermieten will, kann die Befreiung nicht nutzen. Wie schnell "unverzüglich" sein muss, nennt das Gesetz nicht in Monaten. Klären Sie das im Zweifel früh mit einem Steuerberater.

## Wie wird das Haus für die Erbschaftsteuer bewertet, und hilft ein Gutachten?

Das Finanzamt setzt für das Haus den Grundbesitzwert an, also den gemeinen Wert nach dem Bewertungsgesetz (§ 177 BewG). Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen bewertet es in der Regel im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren (§ 182 BewG). Den älteren Begriff "Bedarfswert" verwendet das Gesetz heute nicht mehr.

Ist das Haus tatsächlich weniger wert, etwa wegen Sanierungsstau, können Sie den niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG). Als Nachweis dient ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Auch ein Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall kann reichen, wenn sich die Verhältnisse nicht geändert haben.

Kann ein Erbe die Steuer für ein zu Wohnzwecken genutztes Haus nur durch dessen Verkauf aufbringen, stundet das Finanzamt sie auf Antrag bis zu zehn Jahre, bei einem Erwerb von Todes wegen zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Die Stundung endet, wenn das Haus an Dritte übergeht oder nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wird.

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt eine grobe Wertspanne, die alle Erben als gemeinsame Grundlage nutzen können, und zeigt, ob Ihr rechnerischer Anteil den Freibetrag übersteigen kann.

## Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn Erben das Haus untereinander übertragen?

Die Grunderwerbsteuer betrifft den Erben selbst kaum. Der Erwerb von Todes wegen ist befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Übernimmt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, ist auch das befreit, einschließlich seines Ehegatten oder Lebenspartners (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Befreit sind außerdem Erwerbe durch den Ehegatten oder Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und durch Verwandte in gerader Linie, also etwa Kinder und Enkel (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Geschwister sind untereinander nicht befreit, außer als Miterben bei der Teilung des Nachlasses. Kauft also ein Bruder seiner Schwester das Haus später ab, nachdem die Erbengemeinschaft bereits aufgeteilt ist, kann Grunderwerbsteuer anfallen.

Die Ausgangslage nach dem Erbfall beschreibt der Ratgeber [Haus geerbt: Was ist jetzt zu tun?](/ratgeber/haus-geerbt/). Welche Werte in Ihrer Stadt gelten, zeigen unsere Stadtseiten:

## Häufige Fragen

### Muss ich ein geerbtes Haus dem Finanzamt melden?

Ja. Jeder Erwerb von Todes wegen ist binnen drei Monaten nach Kenntnis dem Erbschaftsteuer-Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Gehört ein Grundstück zum Erbe, gilt das auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde.

### Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?

Ja, wenn seit dem Kauf durch die Eltern mehr als zehn Jahre vergangen sind oder Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ob Wohnzeiten der Eltern dabei mitzählen, klärt ein Steuerberater. Erbschaftsteuer auf den Erwerb kann trotzdem anfallen, wenn er den Freibetrag übersteigt.

### Beginnt die Spekulationsfrist mit dem Erbfall neu?

Nein. Der Erbe führt die Frist der Eltern fort, maßgeblich ist deren Anschaffungsdatum. Eine neue Frist beginnt nur für Anteile, die ein Erbe gegen Zahlung hinzuerwirbt, etwa bei der Auszahlung von Geschwistern oder beim Kauf eines Erbteils.

### Lohnt sich ein Gutachten für die Erbschaftsteuer?

Ein Gutachten lohnt sich, wenn der Erwerb über dem Freibetrag liegt und der tatsächliche Wert des Hauses deutlich unter dem Wert des Finanzamts liegt. Der niedrigere Wert lässt sich nach § 198 BewG durch Gutachten eines Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nachweisen.

### Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus verkaufen will, aber kein Geld habe?

Kann die Steuer nur durch den Verkauf des Wohnhauses aufgebracht werden, stundet das Finanzamt sie auf Antrag bis zu zehn Jahre, beim Erbe zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Die Stundung endet aber, wenn das Haus verkauft wird. Dann ist die Steuer aus dem Erlös zu zahlen.

**Weiterlesen**

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