# Mutter hat ein Wohnrecht und lebt im Pflegeheim: Dürfen wir das Haus vermieten oder verkaufen?

Nach dem Gesetz endet ein Wohnrecht nicht mit dem Heimumzug. Vermieten nur mit Gestattung, beim Nießbrauch auch ohne. Löschen braucht ihre Bewilligung.

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Herausgeber: Wohin mit dem Elternhaus

Nach dem Gesetz erlischt ein Wohnrecht nicht durch den Umzug ins Pflegeheim, sondern mit dem Tod der Berechtigten (§§ 1090, 1061 BGB). Vermieten darf die Mutter die Wohnung nur, wenn die Überlassung an andere gestattet ist (§ 1092 BGB). Bei einem Nießbrauch darf sie vermieten und erhält die Miete. Verkaufen können Sie das Haus auch mit eingetragenem Recht; ohne das Recht nur nach Löschung mit ihrer Bewilligung.

Diese Seite geht von folgender Lage aus: Die Eltern haben das Haus zu Lebzeiten auf ein Kind übertragen und sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten, eingetragen im Grundbuch. Jetzt lebt die Mutter im Pflegeheim, das Haus steht leer. Sie müssen heute nichts entscheiden. Bevor Sie etwas unternehmen, lesen Sie zwei Dokumente genau: den Übergabevertrag und den Grundbuchauszug. Dort steht, welches Recht eingetragen ist und was vereinbart wurde.

## Wohnrecht oder Nießbrauch: Welches Recht steht im Grundbuch?

Beide Rechte klingen ähnlich, wirken aber beim leeren Haus sehr verschieden. Das Wohnrecht erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 BGB). Der Nießbrauch erlaubt, die Nutzungen der Sache zu ziehen, also selbst zu wohnen oder die Erträge zu behalten (§ 1030 Abs. 1 BGB).

| | Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) |
|---|---|---|
| Inhalt | Wohnung selbst benutzen, Eigentümer ist ausgeschlossen | Alle Nutzungen ziehen, auch Mieteinnahmen |
| Anderen überlassen oder vermieten | Nur wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB) | Die Ausübung kann einem anderen überlassen werden (§ 1059 Satz 2 BGB) |
| Wem steht die Miete zu | Der Mutter, wenn sie mit Gestattung vermietet | Der Mutter als Nießbraucherin (§ 1030 BGB, § 99 Abs. 3 BGB) |
| Übertragbar, etwa an ein Kind | Nein (§ 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB) | Nein (§ 1059 Satz 1 BGB) |
| Endet | Mit dem Tod der Berechtigten (§ 1090 Abs. 2, § 1061 BGB) | Mit dem Tod der Nießbraucherin (§ 1061 BGB) |

Steht im Übergabevertrag etwas anderes oder Zusätzliches, etwa eine Regelung für den Pflegefall, ist der Vertrag maßgeblich. Lassen Sie ihn von einem Notar oder Fachanwalt lesen, bevor Sie handeln.

## Erlischt das Wohnrecht, wenn die Mutter ins Pflegeheim zieht?

Nach dem Gesetz nicht. Das Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, für sie gilt § 1061 BGB entsprechend: Sie erlischt mit dem Tod der Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 BGB). Einen Erlöschensgrund „Umzug ins Heim“ kennt das Gesetz nicht. Auch wenn die Mutter nie zurückkehren kann, bleibt das Recht im Grundbuch stehen.

Anders kann es nur sein, wenn der Übergabevertrag das ausdrücklich regelt oder wenn die Mutter auf das Recht verzichtet und es gelöscht wird. Wie das geht, steht weiter unten.

## Darf das leere Haus trotz Wohnrecht vermietet werden?

Die Mutter selbst darf die Wohnung nur vermieten, wenn die Überlassung an andere gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ob das so ist, steht im Übergabevertrag oder in der Eintragungsbewilligung. Ist es gestattet, ist die Mutter Vermieterin, und die Miete fließt ihr zu.

Sie als Eigentümer können die Wohnung nicht einfach selbst vermieten. Das Wohnrecht schließt den Eigentümer von der Nutzung als Wohnung aus (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vermietung durch Sie ist deshalb nur in Absprache mit der Mutter oder ihrem Vertreter denkbar. Wie eine solche Absprache rechtssicher aussieht und wem die Miete dann zusteht, sollte ein Notar oder Fachanwalt regeln.

Ist die Mutter dement und hat einen Betreuer, braucht dieser für bestimmte Vermietungen die Genehmigung des Betreuungsgerichts, etwa für die Vermietung von Wohnraum, den sie selbst nutzt (§ 1833 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB; ob das Haus nach einem dauerhaften Heimumzug noch dazu zählt, klären Sie mit dem Rechtspfleger), und für Mietverträge, die länger als vier Jahre laufen sollen (§ 1853 Nr. 1 BGB). Mit einer Vorsorgevollmacht gelten diese Genehmigungspflichten nicht.

## Was gilt beim Nießbrauch, wenn die Mutter im Heim lebt?

Beim Nießbrauch ist die Lage einfacher. Die Mutter darf die Ausübung einem anderen überlassen (§ 1059 Satz 2 BGB), also vermieten, ohne dass es dafür einer Gestattung bedarf. Die Miete steht ihr als Nießbraucherin zu, denn Mieteinnahmen sind Erträge, die eine Sache aufgrund eines Rechtsverhältnisses gewährt (§ 99 Abs. 3 BGB). Bei der Nutzung muss sie die bisherige wirtschaftliche Bestimmung des Hauses aufrechterhalten (§ 1036 Abs. 2 BGB).

Endet der Nießbrauch, etwa mit dem Tod der Mutter, tritt der Eigentümer in einen laufenden Mietvertrag ein. Er kann ihn dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen (§ 1056 Abs. 1 und 2 BGB). Ob ein Kündigungsgrund nach Mietrecht zusätzlich nötig ist, klärt ein Fachanwalt für Mietrecht.

Wir klären mit Ihnen, ob ein Verkauf überhaupt nötig ist, was Vermieten bringen würde und welche Fristen und Genehmigungen gelten. Ein Anruf, ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

## Was will das Sozialamt, wenn die Mutter Hilfe zur Pflege bekommt?

Reichen Rente und Pflegeversicherung für das Heim nicht, prüft das Sozialamt Einkommen und Vermögen der Mutter. Mieteinnahmen, die ihr aus einer Vermietung zufließen, sind Einkommen, denn dazu gehören alle Einkünfte in Geld oder Geldeswert (§ 82 Abs. 1 SGB XII). Verkaufen kann die Mutter ihr Wohnrecht oder ihren Nießbrauch nicht, beide sind nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1, § 1059 BGB).

Ob das Sozialamt verlangen kann, dass die Mutter vermietet oder auf ihr Recht verzichtet, beantworten Ratgeber und Kanzleien unterschiedlich. Das hängt vom Übergabevertrag und vom Einzelfall ab und gehört zu einem Fachanwalt für Sozialrecht oder Erbrecht. Unabhängig davon gilt: Wurde das Haus verschenkt, kann die Mutter es bei Verarmung zurückfordern (§ 528 BGB), solange zwischen Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit noch keine zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 BGB). Diesen Anspruch kann das Sozialamt auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Mehr dazu unter [Elternhaus zu Lebzeiten übertragen](/ratgeber/elternhaus-zu-lebzeiten-uebertragen/).

## Wie wird ein Wohnrecht gelöscht?

Ein Recht an einem Grundstück wird aufgehoben durch die Erklärung der Berechtigten, dass sie es aufgibt, und die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB). Das Grundbuchamt löscht, wenn die Berechtigte die Löschung bewilligt (§ 19 GBO), in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO).

1. **Grundbuchauszug und Übergabevertrag prüfen.** Welches Recht ist eingetragen, gibt es Rückforderungsrechte oder eine Vormerkung?
2. **Klären, wer für die Mutter handelt.** Sie selbst, wenn sie noch geschäftsfähig ist. Sonst ein Bevollmächtigter mit notariell beglaubigter oder beurkundeter Vollmacht oder ein Betreuer.
3. **Bei Betreuung die Genehmigung einholen.** Der Verzicht ist eine Verfügung über ein Recht an einem Grundstück, der Betreuer braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB, bei Aufgabe des selbst genutzten Wohnraums § 1833 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BGB). Ein Verzicht ohne Gegenleistung kann zusätzlich als Schenkung genehmigungspflichtig sein (§ 1854 Nr. 8 BGB).
4. **Bei Vollmacht auf Insichgeschäfte achten.** Ist der Bevollmächtigte zugleich Eigentümer des Hauses, kann § 181 BGB eine Rolle spielen. Das prüft der Notar.
5. **Löschungsbewilligung beim Notar beglaubigen lassen** und beim Grundbuchamt einreichen.

Verzichtet die Mutter ohne Gegenleistung, kann das wirtschaftlich einer Schenkung gleichkommen, mit Folgen für Rückforderung und Sozialamt. Ob das in Ihrem Fall so ist, klärt ein Fachanwalt. Wie Betreuung und Genehmigung ablaufen, steht unter [Demenz ohne Vollmacht: Haus verkaufen](/ratgeber/eltern-dement-haus-verkaufen/).

## Können wir das Haus verkaufen, solange das Wohnrecht eingetragen ist?

Ja. Das Wohnrecht belastet das Grundstück, nicht die Person des Eigentümers. Der Käufer erwirbt das Haus dann mit dem eingetragenen Recht, und die Mutter behält es gegenüber dem neuen Eigentümer. Der Käufer kann die Wohnung dann nicht selbst nutzen, solange das Recht besteht. Das wirkt sich auf den Preis aus. Eine pauschale Wertminderung nennen wir nicht, sie hängt vom Alter der Berechtigten und vom Umfang des Rechts ab. Ein Gutachter kann sie für Ihren Fall berechnen.

Der andere Weg ist, das Recht im Zusammenhang mit dem Verkauf zu löschen, etwa gegen eine Ausgleichszahlung an die Mutter. Dann gelten die Schritte aus dem Abschnitt oben, bei Betreuung mit Genehmigung des Gerichts. Prüfen Sie außerdem, ob der Übergabevertrag ein Rückforderungsrecht für den Fall eines Verkaufs ohne Zustimmung enthält. Solche Rechte können durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert sein.

Schildern Sie kurz, welches Recht eingetragen ist und wie es der Mutter geht. Wir sprechen mit Ihnen über Vermieten, Verkaufen und die nötigen Genehmigungen.

## Häufige Fragen

### Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die Mutter stirbt?

Es erlischt (§ 1090 Abs. 2, § 1061 BGB), steht aber noch im Grundbuch, bis es gelöscht wird. Ob dafür die Sterbeurkunde genügt oder innerhalb eines Jahres nach dem Tod eine Bewilligung der Erben nötig ist, hängt davon ab, was im Grundbuch eingetragen ist (§ 23 GBO). Das klärt der Notar.

### Kann die Mutter ihr Wohnrecht an uns Kinder übertragen?

Nein. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wie das Wohnrecht ist nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB). Möglich ist nur, die Ausübung zu überlassen, wenn das gestattet ist.

### Darf ein Kind in die Wohnung einziehen, solange die Mutter im Heim ist?

Das Gesetz erlaubt der Berechtigten, ihre Familie in die Wohnung aufzunehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Ob das auch gilt, wenn die Mutter selbst nicht mehr dort wohnt, ist zweifelhaft; dann kann es eine Überlassung sein, die gestattet sein muss. Klären Sie das mit einem Notar oder Fachanwalt.

### Was ist das Haus mit Wohnrecht wert?

Weniger als ohne Recht, wie viel weniger, hängt vom Einzelfall ab. Maßgeblich sind vor allem das Alter der Mutter, der Umfang des Rechts und die Lage. Eine belastbare Zahl liefert ein Gutachten.

### Bekommt das Sozialamt Zugriff auf das Haus, wenn es uns Kindern gehört?

Das Haus gehört nicht mehr zum Vermögen der Mutter. Ein Zugriff ist aber über die Rückforderung der Schenkung möglich, wenn zwischen Schenkung und Bedürftigkeit noch keine zehn Jahre verstrichen sind (§§ 528, 529 BGB, § 93 SGB XII).

**Weiterlesen**

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- [Eltern ins Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden?](/ratgeber/pflegeheim-haus-verkaufen/)
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- [Verkaufen, vermieten oder behalten?](/ratgeber/verkaufen-vermieten-behalten/)

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage. Was für Ihr Wohnrecht oder Ihren Nießbrauch gilt, hängt vom Übergabevertrag ab und sollte von einem Notar oder Fachanwalt geprüft werden.