Immobilie als Betreuer verkaufen: Ablauf der gerichtlichen Genehmigung

Braucht ein Betreuer für den Hausverkauf eine Genehmigung des Betreuungsgerichts?

Ja. Nach § 1850 Nr. 1 BGB braucht der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts zur Verfügung über ein Grundstück, nach § 1850 Nr. 5 BGB auch für die Verpflichtung dazu. Damit sind sowohl der notarielle Kaufvertrag als auch die Auflassung genehmigungspflichtig. Die Regel gilt für Häuser und unbebaute Grundstücke. Bei einer Eigentumswohnung ist das Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden (§ 1 Abs. 2 WEG), auch hier ist deshalb mit der Genehmigungspflicht zu rechnen.

Voraussetzung ist außerdem, dass der Aufgabenkreis des Betreuers die Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten umfasst. Steht das nicht in der Bestellungsurkunde, muss der Aufgabenkreis zuerst erweitert werden.

Ein Bevollmächtigter mit Vorsorgevollmacht ist kein Betreuer. Für ihn gelten die §§ 1850 ff. BGB nicht, er braucht keine gerichtliche Genehmigung. Mehr dazu unter Vorsorgevollmacht und Hausverkauf.

Was gilt, wenn der Betreute selbst noch im Haus gewohnt hat?

Für selbst genutzten Wohnraum des Betreuten gilt § 1833 BGB. Der Betreuer darf diesen Wohnraum nur nach Maßgabe der Wünsche des Betreuten aufgeben, hilfsweise nach dessen mutmaßlichem Willen (§ 1833 Abs. 1 i. V. m. § 1821 Abs. 2 bis 4 BGB). Will der Betreuer den Wohnraum aufgeben, muss er das dem Gericht unverzüglich anzeigen, mit den Gründen und der Sichtweise des Betreuten (§ 1833 Abs. 2 BGB).

Nach § 1833 Abs. 3 BGB braucht der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts für die Kündigung oder Aufhebung eines Mietvertrags über den Wohnraum, für dessen Vermietung und für die Verfügung über das Grundstück, wenn sie mit der Aufgabe des Wohnraums verbunden ist. In diesem Fall läuft die Genehmigung des Verkaufs über § 1833 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BGB, § 1850 Nr. 1 BGB verweist ausdrücklich darauf. Ob das Elternhaus nach einem dauerhaften Umzug ins Pflegeheim noch als selbst genutzter Wohnraum gilt, klären Sie mit dem Rechtspfleger. In der Verkaufsbegründung sollte stehen, warum eine Rückkehr in das Haus nicht mehr in Betracht kommt und was der Betreute selbst dazu geäußert hat.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren Schritt für Schritt ab?

Der Ablauf folgt aus den Normen und der Praxis der Betreuungsgerichte. Die einzelnen Gerichte können Unterlagen in anderer Reihenfolge anfordern.

1. Verkaufsbegründung erstellen. Warum muss verkauft werden (Heimkosten, Leerstand, Instandhaltung), welche Alternativen wurden geprüft, was wünscht der Betreute?
2. Wertnachweis beschaffen. Das Gericht muss beurteilen können, ob der Preis angemessen ist. Welche Form es verlangt, entscheidet das Gericht; fragen Sie beim Rechtspfleger nach.
3. Käufer finden und Kaufvertrag beurkunden. Der Vertrag ist bis zur wirksamen Genehmigung schwebend unwirksam.
4. Antrag beim Betreuungsgericht stellen. Mit Vertrag, Begründung und Wertnachweis.
5. Anhörung des Betreuten. Vor einer Genehmigung nach § 1850 BGB soll das Gericht den Betreuten persönlich anhören, bei § 1833 Abs. 3 BGB muss es das (§ 299 FamFG). Ist es zur Wahrnehmung seiner Interessen erforderlich, bestellt das Gericht einen Verfahrenspfleger, der die Wünsche des Betreuten im Verfahren zur Geltung bringt (§ 276 FamFG).
6. Beschluss. Das Gericht erklärt die Genehmigung nur gegenüber dem Betreuer (§ 1855 BGB).
7. Rechtskraft abwarten. Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen ab schriftlicher Bekanntgabe (§ 63 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 FamFG). Erst mit Rechtskraft wird der Beschluss wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG), danach folgt der Rechtskraftvermerk.
8. Mitteilung an den Käufer. Gegenüber dem Käufer wird die Genehmigung erst wirksam, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt (§ 1856 Abs. 1 Satz 2 BGB). In der Praxis erhält der Notar dafür eine Doppelvollmacht zur Entgegennahme und Mitteilung.
9. Vollzug. Der Notar legt den Vertrag dem Grundbuchamt vor, der Kaufpreis wird fällig.

Wie lange das Verfahren dauert, lässt sich nicht verlässlich sagen. Gesetzlich fest ist nur die Beschwerdefrist von zwei Wochen ab Bekanntgabe an alle Beteiligten.

Welche Unterlagen braucht das Betreuungsgericht für den Hausverkauf?

Die folgende Liste deckt ab, was Betreuungsgerichte und Notare typischerweise anfordern. Einzelne Gerichte verlangen mehr oder weniger.

Liegen Rechte Dritter im Grundbuch (Wohnrecht, Nießbrauch, Grundschulden), klären Sie früh, wer der Löschung zustimmen muss. Auch eine neue Grundschuld kann als Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht daran genehmigungspflichtig sein (§ 1850 Nr. 1 BGB). Klären Sie das vorher mit dem Notar oder dem Rechtspfleger.

Welche Paragrafen gelten seit der Betreuungsrechtsreform 2023?

Viele Ratgeber und Maklerseiten zitieren noch das alte Recht. Seit 2023 stehen die Genehmigungstatbestände für Betreuer im Betreuungsrecht selbst und nicht mehr im Vormundschaftsrecht mit Verweisung.

Vorsicht bei alten Vorlagen: § 1821 BGB gibt es weiterhin, er regelt heute aber die Pflichten des Betreuers und die Wünsche des Betreuten. Die §§ 1828 und 1829 BGB betreffen heute ärztliche Maßnahmen. Zitieren Sie altes Recht deshalb nur mit dem Zusatz "a. F." und stellen Sie eigene Vorlagen auf die geltenden Normen um.

Welche Fehler verzögern den Verkauf am häufigsten?

Die meisten Verzögerungen entstehen nicht beim Gericht, sondern vorher, wenn Unterlagen fehlen oder der Vertrag nicht auf das Genehmigungsverfahren abgestimmt ist.

• Aufgabenkreis passt nicht. Ohne Vermögenssorge oder Grundstücksangelegenheiten fehlt die Vertretungsmacht.
• Wertnachweis fehlt oder ist zu dünn. Eine einzelne Maklermeinung ohne Begründung überzeugt selten.
• Fälligkeit ohne Genehmigung. Kaufpreis oder Maklerprovision werden fällig gestellt, bevor die Genehmigung rechtskräftig und mitgeteilt ist.
• Mitteilung vergessen. Fordert der Käufer zur Mitteilung auf und erfolgt sie nicht binnen zwei Monaten, gilt die Genehmigung als verweigert (§ 1856 Abs. 2 BGB).
• Wohnraum nicht angezeigt. Die Aufgabe des selbst genutzten Wohnraums nach § 1833 BGB wird nicht angezeigt oder nicht begründet.
• Räumung zu spät geplant. Der Käufer will ein geräumtes Haus, die Räumung beginnt aber erst nach dem Beschluss.

Was passiert, wenn ein Betreuer unter Wert verkauft?

Maßstab für den Betreuer sind die Wünsche des Betreuten, hilfsweise sein mutmaßlicher Wille. Ihnen muss er nicht folgen, soweit die Person oder das Vermögen des Betreuten dadurch erheblich gefährdet würde und der Betreute das krankheitsbedingt nicht erkennen kann (§ 1821 Abs. 2 bis 4 BGB). Das Gericht prüft den Verkauf vor der Genehmigung, auch den Preis. Wann ein Preis als zu niedrig gilt, hängt vom Einzelfall ab; klären Sie das früh mit dem Rechtspfleger. Deshalb lohnt sich ein Wertnachweis, der auch Abschläge für Zustand, Räumung oder Rechte Dritter begründet, statt nur eine Zahl zu nennen. Dazu gehören Pflichten, die nach dem Eigentümerwechsel auf den Käufer zukommen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke nach § 35 GModG und ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen nach § 69 GModG. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern hat der neue Eigentümer dafür unter bestimmten Voraussetzungen zwei Jahre Zeit.

Für eigene Haftungsfragen des Betreuers ist ein Rechtsanwalt der richtige Ansprechpartner. Eine saubere Dokumentation der Preisfindung ist aber in jedem Fall der beste Schutz.

Häufige Fragen

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• Freiburg im Breisgau