Das Haus steht leer: Wer zahlt Grundsteuer, Versicherung und Heizung bis zum Verkauf?

Welche Kosten laufen weiter, wenn das Elternhaus leer steht?

Ein leeres Haus kostet weiter Geld, auch wenn niemand darin wohnt. Wie hoch die Beträge sind, hängt von Haus, Gemeinde und den Verträgen der Eltern ab. Pauschalen helfen deshalb wenig. Die richtigen Zahlen finden Sie in den Unterlagen der Eltern: Grundsteuerbescheid, Versicherungspolice, Abschlagsrechnungen der Versorger.

Rechnen Sie die Monatsbeträge aus diesen Unterlagen zusammen. Das Ergebnis ist die Grundlage für jede Absprache unter den Erben.

Wer zahlt die Kosten in der Erbengemeinschaft, nach außen und nach innen?

Nach außen haften die Erben für gemeinschaftliche Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Für Steuern gilt dasselbe: Jeder Gesamtschuldner schuldet die gesamte Leistung (§ 44 Abs. 1 AO), die Gemeinde oder der Versicherer kann sich also an einen einzelnen Erben halten. Bis zur Teilung des Nachlasses kann jeder Miterbe aber verweigern, Nachlassverbindlichkeiten aus seinem übrigen Vermögen zu begleichen, bei unbeschränkter Haftung nur über den seinem Erbteil entsprechenden Teil hinaus (§ 2059 Abs. 1 BGB); welche Kosten Nachlassverbindlichkeiten sind, klärt im Streitfall ein Anwalt.

Nach innen trägt jeder Miterbe die Lasten des Hauses und die Kosten der Erhaltung und Verwaltung nach dem Verhältnis seines Erbteils (§ 2038 Abs. 2 und § 748 BGB). Erben eine Schwester die Hälfte und zwei Brüder je ein Viertel, teilen sie die Grundsteuer im Verhältnis 2 zu 1 zu 1. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung, etwa nach einem Rohrbruch, darf jeder Miterbe auch allein treffen (§ 2038 Abs. 1 BGB).

Am einfachsten ist es, wenn die Kosten aus dem Nachlass bezahlt werden, solange dort Geld ist. Aus dem Nachlass sind zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen (§ 2046 Abs. 1 BGB).

Wen schreibt das Amt bei der Grundsteuer nach dem Todesfall an?

Nach Bundesrecht schuldet die Grundsteuer, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Ist es mehreren Personen zugerechnet, sind sie Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 2 GrStG). Die Steuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG).

Ändert sich der Eigentümer, stellt das Finanzamt die Zurechnung neu fest, nach Bundesrecht zum Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt (§ 222 Abs. 2 und 4 BewG). Für das laufende Jahr bleibt es deshalb in der Regel beim bisherigen Bescheid; die Steuerschuld der Eltern geht mit dem Erbfall auf die Erben über (§ 45 Abs. 1 AO). Einige Länder, darunter Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, haben eigene Grundsteuergesetze. Fragen Sie beim Finanzamt nach, wann die Erben eingetragen werden, und bei der Gemeinde, an wen der nächste Bescheid geht.

Teilen Sie der Gemeinde mit, wer als Ansprechpartner für die Erbengemeinschaft Post bekommt. Sonst landen Bescheide und Mahnungen im leeren Briefkasten.

Was müssen Sie der Versicherung bei Leerstand melden?

Die Wohngebäudeversicherung läuft nach dem Erbfall weiter. Ein leerstehendes Haus kann aber eine Gefahrerhöhung sein, etwa weil Leitungsschäden oder Einbrüche später bemerkt werden. Ob Leerstand als Gefahrerhöhung ohne Ihr Zutun gilt, die Sie unverzüglich anzeigen müssen, sobald Sie davon wissen (§ 23 Abs. 3 VVG), oder als eine, die Sie selbst vornehmen und für die Sie vorher die Einwilligung des Versicherers brauchen (§ 23 Abs. 1 VVG), sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Melden Sie den Leerstand deshalb früh.

Je nach Fall kann der Versicherer bei einem späteren Schaden ganz oder teilweise leistungsfrei sein (§ 26 VVG) und den Vertrag kündigen, mit oder ohne Frist (§ 24 VVG). Ab wann Leerstand als Gefahrerhöhung gilt und welche Auflagen dann gelten, etwa Heizen oder Wasser absperren, steht in Ihrem Vertrag. Fragen Sie schriftlich nach und heben Sie die Antwort auf.

Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Erbfalls sieht das Gesetz nicht ausdrücklich vor, prüfen Sie dafür die Versicherungsbedingungen. Beim späteren Verkauf tritt der Käufer in den Vertrag ein (§ 95 Abs. 1 VVG), der Verkauf ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen (§ 97 VVG), und der Käufer kann den Vertrag kündigen (§ 96 Abs. 2 VVG).

Wie schützen Sie ein leeres Haus vor Frost und Schäden?

Typische Schäden in einem leeren Haus sind geplatzte Leitungen, Feuchtigkeit und Einbruch. Wer zuständig ist, sollten die Erben früh festlegen, gerade wenn alle weit weg wohnen. "Mal eben hinfahren, wenn was ist, geht halt nicht" ist ein Satz, den viele Erben kennen.

• Heizung. Im Winter auf Frostschutz laufen lassen oder Leitungen von einem Installateur entleeren lassen. Was Ihr Versicherer verlangt, steht im Vertrag.
• Wasser. Ob Sie das Hauptventil schließen, besprechen Sie mit einem Installateur und Ihrem Versicherer, denn manche Heizungen brauchen Nachspeisung.
• Kontrolle. Jemand betritt das Haus in festen Abständen, lüftet, leert den Briefkasten und schaut nach Feuchtigkeit. Wohnen alle Erben weit weg, übernimmt das ein Nachbar, eine Hausverwaltung oder ein Hausmeisterdienst.
• Wege und Gebäude. Lose Ziegel, morsche Geländer und vereiste Wege sind ein Haftungsrisiko. Löst sich ein Teil des Gebäudes wegen mangelhafter Unterhaltung und verletzt jemanden, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn er nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat (§ 836 Abs. 1 BGB).

Was tun, wenn ein Miterbe seinen Anteil nicht zahlt?

Zahlt ein Miterbe nicht, muss die Rechnung trotzdem bezahlt werden. Meist streckt dann ein anderer das Geld vor. Das Geld ist damit nicht verloren, denn jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten nach seinem Anteil zu tragen (§ 748 BGB). Wer mehr gezahlt hat, dem steht deshalb ein Ausgleich zu. Ob Sie ihn schon jetzt einfordern können oder erst bei der Teilung, klärt im Streitfall ein Anwalt für Erbrecht.

Spätestens bei der Auseinandersetzung kommt das Geld zurück. Hat ein Erbe gegen einen anderen eine Forderung aus der Gemeinschaft, kann er verlangen, dass sie aus dem Anteil des Schuldners am Nachlass berichtigt wird (§ 2042 Abs. 2 und § 756 BGB). Beim Verkauf wird der Betrag dann vom Erlösanteil des säumigen Miterben abgezogen. Das setzt voraus, dass Sie jede Zahlung belegen können.

1. Belege sammeln. Jede Rechnung und jede Überweisung mit Datum ablegen, am besten in einem gemeinsamen Ordner.
2. Monatsbetrag festlegen. Die laufenden Kosten zusammenrechnen und nach Erbteilen aufteilen.
3. Schriftlich auffordern. Den säumigen Miterben mit Betrag, Aufstellung und Frist anschreiben.
4. Vorstrecken, wenn nötig. Damit kein Versicherungsschutz und keine Mahnung verloren geht.
5. Bei der Teilung verrechnen. Die Aufstellung vor der Erlösverteilung dem Notar und allen Erben geben.
6. Rechtlich prüfen lassen. Wenn es um größere Beträge geht, klärt ein Anwalt für Erbrecht, ob und wann sich der Ausgleich einklagen lässt.

Manchmal zahlt jemand nicht aus Trotz, sondern weil er es nicht kann. Ein offenes Gespräch klärt das oft schneller als ein Schreiben.

Brauchen Sie ein Nachlasskonto, und was müssen Sie ummelden?

Ein gemeinsames Konto der Erbengemeinschaft macht vieles leichter. Alle zahlen ihren Monatsbetrag ein, und alle Rechnungen gehen von dort ab. Jeder sieht dieselben Zahlen, und am Ende ist die Abrechnung schnell gemacht. Ob die Bank dafür das Konto der Eltern fortführt oder ein neues eröffnet, klären Sie mit der Bank. Sie wird einen Erbnachweis verlangen.

Damit Rechnungen und Bescheide ankommen, melden Sie nach dem Erbfall diese Stellen auf die Erben oder einen Ansprechpartner um:

• Gemeinde (Grundsteuer, Abfall, Abwasser)
• Wohngebäude- und Hausratversicherung
• Strom-, Gas- oder Fernwärmeversorger, Heizöllieferant
• Wasserversorger
• Schornsteinfeger
• Bank, wenn ein Kredit auf dem Haus läuft
• Hausverwaltung bei einer Eigentumswohnung
• Post (Nachsendeauftrag für das Haus)

Für diese Städte haben wir zuständige Stellen und die ersten Schritte vor Ort zusammengestellt:

• Freiburg im Breisgau

Häufige Fragen