Mutter oder Vater ist dement und hat keine Vollmacht: Wie lässt sich das Haus verkaufen?

Vielleicht hat es leise begonnen: Rechnungen bleiben liegen, die Mutter findet sich im eigenen Haus nicht mehr zurecht, dann kommt der Umzug ins Heim. Erst danach stellt sich die Frage, was aus dem Haus wird, und dann fehlt die Vollmacht. Sie müssen heute nichts entscheiden. Ob das Haus überhaupt verkauft werden muss, ist eine eigene Frage, die wir unter Eltern ins Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden? beantworten. Diese Seite zeigt den Weg, wenn ein Verkauf ansteht.

Ist eine Unterschrift bei Demenz noch gültig?

Das hängt nicht von der Diagnose ab, sondern vom Zustand im Moment der Unterschrift. Geschäftsunfähig ist, wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, der nicht nur vorübergehend ist (§ 104 Nr. 2 BGB). Die Willenserklärung eines Geschäftsunfähigen ist nichtig (§ 105 Abs. 1 BGB), ein Kaufvertrag wäre dann unwirksam.

Ein Hausverkauf wird notariell beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB). Fehlt einem Beteiligten nach der Überzeugung des Notars die nötige Geschäftsfähigkeit, soll der Notar die Beurkundung ablehnen; Zweifel soll er in der Niederschrift festhalten (§ 11 Abs. 1 BeurkG). Kann Ihre Mutter die Tragweite noch verstehen, kann sie unter Umständen selbst noch eine Vorsorgevollmacht erteilen. Mit einer Vollmacht entfällt die Genehmigung durch das Betreuungsgericht, siehe Reicht die Vorsorgevollmacht, um das Haus zu verkaufen?.

Welcher Weg passt zu Ihrer Lage?

Wer eine Vollmacht des Elternteils in Händen hält und vom Betreuungsverfahren erfährt, muss das Gericht unverzüglich unterrichten (§ 1820 Abs. 1 BGB). Eine Vollmacht, die die Angelegenheiten gleichermaßen abdeckt, kann eine Betreuung überflüssig machen (§ 1814 Abs. 3 BGB).

Wie wird eine Betreuung für die Mutter beantragt?

Einen förmlichen Antrag stellt nur die betroffene Person selbst, ansonsten bestellt das Gericht den Betreuer von Amts wegen (§ 1814 Abs. 4 BGB). Als Kind regen Sie die Betreuung beim Betreuungsgericht an, formlos mit einem kurzen Schreiben: wer betroffen ist, was nicht mehr geht, welche Angelegenheiten zu regeln sind, etwa das Haus und die Heimkosten. Zuständig ist in der Regel das Gericht am gewöhnlichen Aufenthalt Ihrer Mutter (§ 272 Abs. 1 FamFG).

Ein Betreuer wird nur bestellt, wenn der Elternteil seine Angelegenheiten wegen einer Krankheit oder Behinderung ganz oder teilweise rechtlich nicht besorgen kann und wenn es erforderlich ist (§ 1814 Abs. 1 und 3 BGB). Gegen den freien Willen der Mutter darf kein Betreuer bestellt werden (§ 1814 Abs. 2 BGB). Für den Hausverkauf muss der Aufgabenkreis die Vermögenssorge umfassen; das Gericht ordnet die Aufgabenbereiche einzeln an (§ 1815 Abs. 1 BGB).

Zuständige Betreuungsgerichte und Betreuungsbehörden finden Sie für diese Städte:

• Freiburg im Breisgau

Kann ich selbst Betreuer meiner Mutter oder meines Vaters werden?

Ja, das ist möglich. Hat Ihre Mutter eine Person gewünscht, etwa in einer Betreuungsverfügung, folgt das Gericht diesem Wunsch, wenn die Person geeignet ist (§ 1816 Abs. 2 BGB). Wer eine Betreuungsverfügung besitzt, muss sie dem Gericht übermitteln. Fehlt ein Wunsch, berücksichtigt das Gericht die familiären Beziehungen, besonders zu Ehegatten, Eltern und Kindern, und die Gefahr von Interessenkonflikten (§ 1816 Abs. 3 BGB).

Ehrenamtliche Betreuer haben Vorrang: Ein Berufsbetreuer soll nur bestellt werden, wenn keine geeignete Person für die ehrenamtliche Führung zur Verfügung steht (§ 1816 Abs. 5 BGB). Das Gericht kann auch mehrere Betreuer bestellen und die Aufgaben aufteilen, wenn die Angelegenheiten dadurch besser besorgt werden können (§ 1817 Abs. 1 BGB). Das kann ein Weg sein, wenn Geschwister sich die Arbeit teilen wollen. Als Nachweis erhalten Sie eine Bestellungsurkunde mit dem Aufgabenkreis (§ 290 FamFG).

Prüfen Sie ehrlich, ob Sie das wollen. Ein Betreuer entscheidet nicht nach eigenem Gutdünken, sondern nach den Wünschen des Elternteils, hilfsweise nach seinem mutmaßlichen Willen (§ 1821 Abs. 2 bis 4 BGB). Er hält den erforderlichen persönlichen Kontakt und bespricht die Angelegenheiten mit ihr (§ 1821 Abs. 5 BGB).

Was prüft das Betreuungsgericht vor dem Verkauf?

Der Betreuer braucht für den Verkauf eines Grundstücks die Genehmigung des Betreuungsgerichts, für den Kaufvertrag und für die Übertragung (§ 1850 Nr. 1 und 5 BGB). Hat Ihre Mutter das Haus selbst bewohnt, gilt vorrangig § 1833 BGB: Die Aufgabe selbst genutzten Wohnraums ist nur nach Maßgabe ihrer Wünsche zulässig, der Betreuer muss die Absicht dem Gericht unverzüglich mit Gründen anzeigen, und die Verfügung über das Grundstück braucht die Genehmigung nach § 1833 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BGB. Ob das Haus nach einem dauerhaften Heimumzug noch als selbst genutzter Wohnraum gilt, klären Sie mit dem Rechtspfleger.

Vor einer Entscheidung nach § 1833 Abs. 3 BGB muss das Gericht Ihre Mutter persönlich anhören, vor einer Entscheidung nach § 1850 BGB soll es das (§ 299 FamFG). Ist es zur Wahrnehmung ihrer Interessen erforderlich, bestellt es einen Verfahrenspfleger, der ihre Wünsche im Verfahren zur Geltung bringt (§ 276 FamFG). Einen festen Maßstab für den Preis nennt das Gesetz nicht. Rechnen Sie aber mit Fragen dazu; ein Gutachten oder eine nachvollziehbare Wertbegründung hilft dem Gericht, den Preis einzuordnen.

Der Genehmigungsbeschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG). Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen ab schriftlicher Bekanntgabe (§ 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG). Gegenüber dem Käufer wirkt die Genehmigung erst, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt (§ 1856 Abs. 1 BGB). Aus Sicht des Betreuers beschreiben wir das unter Betreuer: Immobilie verkaufen.

Wie lange dauert der Weg über die Betreuung?

Eine verlässliche Dauer können wir nicht nennen, sie hängt vom Gericht, vom Gutachter und von den Unterlagen ab. Fest steht die Reihenfolge der Schritte, und fest steht im Gesetz nur die Beschwerdefrist von zwei Wochen. Rechnen Sie mit einem längeren Weg als beim Verkauf mit Vollmacht und planen Sie die Heimkosten für diese Zeit ein.

1. Betreuung anregen. Schreiben an das Betreuungsgericht, vorhandene Vollmachten oder Betreuungsverfügung beifügen.
2. Gutachten. Vor der Bestellung holt das Gericht ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige soll Arzt für Psychiatrie oder ein Arzt mit Erfahrung auf diesem Gebiet sein (§ 280 FamFG).
3. Anhörung. Das Gericht hört Ihre Mutter persönlich an und verschafft sich einen persönlichen Eindruck, in ihrer üblichen Umgebung, wenn sie das verlangt (§ 278 Abs. 1 FamFG).
4. Bestellung. Beschluss und Bestellungsurkunde mit Aufgabenkreis (§ 290 FamFG).
5. Wohnraum anzeigen. Will der Betreuer den selbst genutzten Wohnraum aufgeben, zeigt er das dem Gericht an (§ 1833 Abs. 2 BGB).
6. Wert ermitteln und Käufer suchen. Gutachten oder dokumentierte Wertspanne, Haus räumen in Ihrem Tempo.
7. Kaufvertrag beurkunden. Er ist bis zur Genehmigung schwebend unwirksam (§ 1856 Abs. 1 BGB).
8. Genehmigung beantragen. Anhörung, gegebenenfalls Verfahrenspfleger, Beschluss.
9. Rechtskraft und Mitteilung. Zwei Wochen Beschwerdefrist, dann Mitteilung an den Käufer (§ 1856 Abs. 1 BGB). In der Praxis kann der Notar das mit einer Vollmacht übernehmen.
10. Vollzug. Kaufpreis auf das Konto des Elternteils, Umschreibung im Grundbuch.

Darf ein Kind das Haus der dementen Mutter kaufen?

Grundsätzlich ja, aber nicht vom Betreuer an sich selbst. Will der Betreuer selbst kaufen, kann er die Mutter dabei nicht vertreten (§ 181 BGB, § 1824 Abs. 2 BGB). Dasselbe gilt, wenn sein Ehepartner oder ein Verwandter in gerader Linie kaufen will, etwa sein eigenes Kind (§ 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Für dieses Geschäft bestellt das Gericht dann einen Ergänzungsbetreuer (§ 1817 Abs. 5 BGB).

Will ein Geschwister des Betreuers kaufen, greift § 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB nach dem Wortlaut nicht, weil Geschwister keine Verwandten in gerader Linie sind. Die Genehmigung des Gerichts braucht der Verkauf trotzdem. Ein Preis, der sich mit einem Gutachten begründen lässt, hilft dann bei Rückfragen des Gerichts und kann Streit unter den übrigen Geschwistern vorbeugen.

Häufige Fragen

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage. Ihren Einzelfall sollten Sie mit dem Betreuungsgericht, einem Notar oder einem Fachanwalt prüfen lassen.