Reicht die Vorsorgevollmacht, um das Haus der Eltern zu verkaufen?

Viele Kinder halten eine Vorsorgevollmacht in der Hand und merken erst beim Notar, ob sie für den Hausverkauf taugt. Oft geschieht das in einer Lage, die ohnehin schwer ist: Ein Elternteil ist im Pflegeheim oder kann nicht mehr selbst entscheiden. Sie müssen heute nichts entscheiden. Prüfen Sie aber früh, was Ihre Vollmacht kann, denn eine fehlende Form lässt sich später oft nicht mehr nachholen.

Darf ich mit einer Vorsorgevollmacht das Haus meiner Eltern verkaufen?

Ja. Ein Bevollmächtigter ist kein Betreuer. Die Vorschriften über die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§§ 1850 ff. BGB) gelten für ihn nicht. Er kann das Haus also ohne gerichtliche Genehmigung verkaufen, wenn die Vollmacht das abdeckt.

Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein. Erstens muss die Vollmacht inhaltlich reichen, also Vermögensangelegenheiten und Grundstücksgeschäfte umfassen. Zweitens muss sie in einer Form vorliegen, die das Grundbuchamt akzeptiert. Prüfen Sie beide Bedingungen, bevor Sie einen Käufer suchen.

Welche Form muss die Vollmacht für das Grundbuch haben?

Das Grundbuchamt trägt einen neuen Eigentümer nur ein, wenn die Vollmacht durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen ist (§ 29 Abs. 1 GBO). Eine privat geschriebene und unterschriebene Vollmacht reicht für Auflassung und Grundbucheintrag nicht.

Haben Sie nur eine privat unterschriebene Vollmacht und kann der Elternteil noch selbst entscheiden, lässt sich die Unterschrift beim Notar oder bei der Betreuungsbehörde nachholen. Kann er das nicht mehr, hilft die Vollmacht beim Hausverkauf nicht weiter.

Was muss in der Vollmacht stehen, damit sie für den Hausverkauf reicht?

Eine Vollmacht, die nur Gesundheit und Aufenthalt regelt, deckt keinen Hausverkauf. Für den Verkauf sollte sie ausdrücklich die Vermögenssorge und Grundstücksgeschäfte umfassen. Je genauer der Wortlaut, desto weniger Rückfragen gibt es beim Notar.

Diese Punkte sind beim Hausverkauf typischerweise wichtig:

• Vertretung in allen Vermögensangelegenheiten
• Kauf, Verkauf und Belastung von Grundstücken, einschließlich Auflassung
• Mitwirkung bei der Finanzierung des Käufers, damit dieser vor der Umschreibung eine Grundschuld eintragen kann
• Aufgabe der Wohnung und Kündigung von Verträgen
• Geltung über den Tod hinaus
• Befreiung von § 181 BGB, also die Erlaubnis, Geschäfte mit sich selbst oder als Vertreter Dritter abzuschließen, falls ein Kind das Haus übernehmen soll

Ob Ihre Vollmacht diese Punkte deckt, prüft der Notar vor der Beurkundung. Schicken Sie ihm eine Kopie, bevor Sie einen Termin mit einem Käufer vereinbaren.

Gilt die Vorsorgevollmacht nach dem Tod der Eltern weiter?

Das hängt vom Wortlaut ab. Eine Vollmacht, die ausdrücklich über den Tod hinaus gelten soll, heißt transmortale Vollmacht. Mit ihr kann der Bevollmächtigte auch nach dem Tod handeln, dann für die Erben. Fehlt eine Regelung, richtet sich das Erlöschen nach dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis (§ 168 BGB); ein Auftrag erlischt im Zweifel nicht mit dem Tod (§ 672 BGB). Ob eine Vollmacht ohne ausdrückliche Regel für den Verkauf genügt, klären Sie vorab mit dem Notar.

Für das Haus kommt es zusätzlich auf die Form an. Hat die Betreuungsbehörde die Unterschrift beglaubigt, endet die Wirkung dieser Beglaubigung mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG). Für einen Verkauf nach dem Tod braucht die Vollmacht dann eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung. Gilt die Vollmacht nach dem Tod nicht fort, handeln die Erben, bei mehreren nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Wie es dann weitergeht, steht unter Haus geerbt: die ersten Schritte.

Darf ich das Haus mit der Vollmacht an mich selbst verkaufen?

Hier ist Vorsicht nötig. Ein Vertrag, bei dem Sie auf beiden Seiten stehen, als Vertreter Ihrer Mutter und als Käufer, ist ein sogenanntes Insichgeschäft. Es ist nach § 181 BGB nur möglich, wenn es Ihnen gestattet ist, in der Regel durch eine ausdrückliche Befreiung in der Vollmacht. Fehlt sie, können Sie das Haus mit dieser Vollmacht nicht wirksam an sich selbst verkaufen. Welcher Weg dann bleibt, klärt der Notar.

Auch wenn die Vollmacht es erlaubt: Geschwister fragen bei einem Verkauf an ein Familienmitglied genau nach dem Preis. Ein Gutachten oder eine dokumentierte Wertspanne schützt Sie vor dem Vorwurf, unter Wert gekauft zu haben. Gibt es Anhaltspunkte für einen Missbrauch der Vollmacht, kann das Gericht einen Kontrollbetreuer bestellen oder die Ausübung der Vollmacht untersagen (§ 1820 Abs. 3 und 4 BGB). Lassen Sie sich in diesem Fall von einem Notar oder Anwalt beraten.

Was passiert, wenn keine Vollmacht da ist?

Dann kann niemand aus der Familie das Haus einfach verkaufen, auch Ehepartner und Kinder nicht. Auch das Notvertretungsrecht unter Ehegatten (§ 1358 BGB) hilft hier nicht, es gilt nur für Angelegenheiten der Gesundheitssorge. Das Betreuungsgericht bestellt einen rechtlichen Betreuer, das kann auch ein Familienmitglied sein. Die Betreuung regen Sie beim Betreuungsgericht an.

Der Betreuer braucht für Kaufvertrag und Auflassung die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 und 5 BGB). Ist das Haus der selbst genutzte Wohnraum des Betreuten, gelten zusätzlich die Regeln des § 1833 BGB. Die Genehmigung wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG), die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen ab Bekanntgabe. Gegenüber dem Käufer wirkt sie erst, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt (§ 1856 BGB). Den Ablauf beschreiben wir unter Betreuer: Immobilie verkaufen.

Zuständige Betreuungsgerichte und Betreuungsbehörden finden Sie für diese Städte:

• Freiburg im Breisgau

Wie läuft ein Hausverkauf mit Vorsorgevollmacht ab?

Der Ablauf ähnelt einem normalen Verkauf. Der Unterschied liegt vor allem am Anfang, bei der Prüfung der Vollmacht.

1. Original der Vollmacht suchen. In der Regel braucht der Notar das Original oder eine Ausfertigung, eine Kopie genügt nicht.
2. Form und Umfang prüfen lassen. Kopie vorab an den Notar schicken: Reicht sie für Grundstücke, liegt die richtige Form vor?
3. Familie informieren. Geschwister frühzeitig einbeziehen, auch wenn die Vollmacht das nicht verlangt. Das verhindert späteren Streit.
4. Wert ermitteln. Eine nachvollziehbare Wertspanne ist Grundlage für Verhandlung und für Ihre eigene Absicherung.
5. Haus räumen und vorbereiten. Zimmer für Zimmer, in Ihrem Tempo. Erinnerungsstücke vorher sichern.
6. Käufer finden und Kaufvertrag beurkunden. Sie unterschreiben als Bevollmächtigter für Ihre Mutter oder Ihren Vater.
7. Kaufpreis auf das Konto des Elternteils. Der Erlös gehört dem Elternteil, nicht dem Bevollmächtigten.

Wer weit entfernt wohnt, kann den Notartermin in der Nähe des Hauses wahrnehmen und die übrigen Schritte aus der Ferne organisieren. Wenn ein Elternteil im Pflegeheim lebt, lesen Sie auch Eltern ins Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden?.

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