Mein Bruder wohnt mietfrei im Elternhaus. Muss er zahlen, und wie kommen wir weiter?

Darf ein Miterbe allein im Elternhaus wohnen?

Nach dem Tod der Eltern gehört das Haus allen Erben gemeinsam (§ 2032 BGB). Jeder Miterbe darf es gebrauchen, aber nur so weit, wie er den Mitgebrauch der anderen nicht beeinträchtigt (§ 743 Abs. 2 BGB). Wer allein im Haus wohnt, schließt die anderen praktisch vom Mitgebrauch aus. Ausdrücklich verboten ist das nicht; wer es ändern will, muss eine Regelung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB).

Dass ein Geschwister im Elternhaus wohnt, ist keine Ausnahme. In einem Dossier des Erbteilkäufers DIA, das Problemfälle auswertet, war das bei 38,7 % der Fälle so. Repräsentativ ist die Zahl nicht. Manchmal hat das Geschwister schon vor dem Erbfall dort gelebt, manchmal mit den Eltern zusammen. Für ihn ist das Haus ein Zuhause, für die anderen ein Erbteil. Beide Sichtweisen sind berechtigt, und genau daraus entsteht die Spannung.

Wie das Haus genutzt wird, können die Erben mit Mehrheit nach Erbteilen beschließen (§ 2038 Abs. 2 und § 745 Abs. 1 BGB). Gibt es weder eine Vereinbarung noch einen Beschluss, kann jeder Miterbe eine Nutzung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 745 Abs. 2 BGB). Wie weit eine solche Regelung gehen darf, etwa bis zu einem Auszug, steht nicht im Gesetz und ist eine Frage für einen Anwalt für Erbrecht.

Ab wann muss er eine Nutzungsentschädigung zahlen, auch rückwirkend?

Ein ausdrücklicher Anspruch auf "Miete" unter Miterben steht nicht im Gesetz. Belegt ist dreierlei: Jeder Miterbe kann eine faire Nutzungsregelung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Sein Recht auf einen seinem Anteil entsprechenden Teil der Nutzungen kann ohne seine Zustimmung nicht beeinträchtigt werden (§ 745 Abs. 3 Satz 2 BGB). Und die Nutzungen werden erst bei der Auseinandersetzung geteilt (§ 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Ob aus einer neuen Regelung eine Zahlung folgt, wie hoch sie ist und ab welchem Tag sie gilt, ergibt sich aus der Rechtsprechung und den Umständen Ihres Falls. Das Gesetz knüpft die Neuregelung an Ihr Verlangen. Deshalb kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem Sie die Regelung nachweisbar verlangt haben. Für die Zeit davor ist eine Zahlung schwer durchzusetzen. Wie die Gerichte das sehen, klärt ein Anwalt für Erbrecht.

Praktisch heißt das: Wer abwartet, verliert Zeit, und wer sofort mit einem Anwaltsschreiben beginnt, verliert oft das Gespräch. Ein ruhiges, schriftliches Verlangen unter Geschwistern ist der Mittelweg.

Wie hoch kann eine Nutzungsentschädigung sein?

Einen festen Betrag nennt das Gesetz nicht. Eine naheliegende Verhandlungsgrundlage ist die ortsübliche Kaltmiete für das Haus, verteilt nach Erbteilen. Was das wohnende Geschwister an Lasten für alle trägt, wird dagegen gerechnet. Ob ein Gericht genau diesen Betrag zusprechen würde, hängt vom Einzelfall ab.

Angenommen, drei Geschwister erben zu gleichen Teilen. Die ortsübliche Kaltmiete für das Haus liegt bei 1.200 € im Monat, und der Bruder wohnt allein darin. Grundsteuer und Gebäudeversicherung kosten zusammen 100 € im Monat, und der Bruder zahlt sie allein.

Die Zahlen sind frei gewählte Annahmen für die Rechnung. Den Wert des Hauses und die ortsübliche Miete sollten alle Erben aus derselben Quelle kennen. Sonst streiten Sie über die Zahl statt über die Lösung.

Wer zahlt Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen, solange er dort wohnt?

Im Verhältnis der Erben untereinander trägt jeder die Lasten des Hauses und die Kosten der Erhaltung und Verwaltung nach seinem Anteil (§ 2038 Abs. 2 und § 748 BGB). Das gilt auch, wenn nur einer im Haus wohnt. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und notwendige Reparaturen am Dach oder an der Heizung gehören dazu.

Anders sieht es bei den Kosten aus, die durch das Wohnen selbst entstehen, etwa Strom, Wasser und Heizung für den eigenen Verbrauch. Dass der Bewohner sie allein trägt, ist naheliegend, sollte aber ausdrücklich vereinbart werden. Halten Sie in einer kurzen Liste fest, wer welche Rechnung zahlt. Diese Liste brauchen Sie später, wenn Zahlungen bei der Auseinandersetzung verrechnet werden.

Wie Zahlungen unter Erben bis zum Verkauf verteilt und später erstattet werden, beschreibt der Ratgeber Laufende Kosten bis zum Verkauf.

Wie schreiben Sie Ihrem Geschwister, um eine Nutzungsregelung zu verlangen?

Ein Schreiben an das Geschwister muss nicht förmlich sein. Es sollte drei Dinge enthalten: dass Sie eine Regelung der Nutzung verlangen, einen konkreten Vorschlag und eine Frist für eine Antwort. Schicken Sie es so, dass Sie den Zugang belegen können, etwa per Einschreiben oder per E-Mail mit Antwort.

Der folgende Text ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Unter Geschwistern ist er in der Du-Form geschrieben. Vor einer Klage oder bei Streit über die Höhe sollte ein Anwalt das Schreiben prüfen.

Was gilt, wenn er die Eltern gepflegt oder schon zu Lebzeiten mietfrei gewohnt hat?

Hat das Geschwister die Eltern über längere Zeit gepflegt, kann es bei der Auseinandersetzung eine Ausgleichung verlangen (§ 2057a Abs. 1 Satz 2 BGB). Das gilt unter Abkömmlingen, die als gesetzliche Erben erben. Die Höhe richtet sich nach Dauer und Umfang der Pflege und nach dem Wert des Nachlasses (§ 2057a Abs. 3 BGB). Der Betrag wird seinem Erbteil bei der Auseinandersetzung hinzugerechnet (§ 2057a Abs. 4 BGB); ausgeschlossen ist die Ausgleichung, soweit für die Pflege ein angemessenes Entgelt gewährt oder vereinbart wurde (§ 2057a Abs. 2 BGB).

Mietfreies Wohnen zu Lebzeiten der Eltern wird nicht automatisch angerechnet. Ausgleichen müssen Abkömmlinge nach § 2050 BGB vor allem eine Ausstattung. Andere Zuwendungen nur dann, wenn die Eltern die Ausgleichung bei der Zuwendung angeordnet haben (§ 2050 Abs. 3 BGB). Ob mietfreies Wohnen überhaupt eine solche Zuwendung ist, klärt ein Anwalt.

Gerade hier verhärten sich Fronten. "Ich habe Mama gepflegt" und "Du hast jahrelang umsonst gewohnt" sind beide wahr und lassen sich schwer verrechnen. Sprechen Sie das offen an, bevor es zu Zahlen kommt.

Mietvertrag, Auszahlen, Verkaufen, Versteigern: Welcher Weg passt?

Wenn ein Geschwister im Haus wohnt, gibt es vier Wege. Sie unterscheiden sich darin, wer am Ende im Haus bleibt und wie viel Einigkeit nötig ist.

So gehen Sie vor, wenn Sie eine Lösung suchen:

1. Lage klären. Gibt es ein Testament mit Wohnrecht oder einer Teilungsanordnung? Wer sind alle Erben, zu welchen Teilen?
2. Jeder für sich. Jedes Geschwister beantwortet getrennt, was es will: behalten, vermieten oder verkaufen, und in welchem Tempo. Dafür gibt es den Geschwister-Check.
3. Gemeinsame Zahlen. Wert und ortsübliche Miete aus derselben Quelle, für alle gleichzeitig.
4. Nutzungsregelung verlangen. Schriftlich, mit Vorschlag und Frist, wie im Muster oben.
5. Weg wählen. Übernahme, Mietvertrag oder Verkauf. Was eine Übernahme kostet, rechnet der Rechner Geschwister auszahlen vor.
6. Schriftlich festhalten. Vereinbarung mit Datum, bei Übernahme beim Notar.

Für diese Städte haben wir zuständige Stellen und den Ablauf vor Ort zusammengestellt:

• Freiburg im Breisgau

Häufige Fragen