Erbe und Zustand

Das geerbte Haus ist marode: sanieren, so verkaufen oder abreißen?

Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus

Eine allgemeine Pflicht, ein geerbtes Haus zu sanieren, gibt es nicht. Die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist 2026 entfallen. Nach einem Eigentümerwechsel kann aber eine Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke und für Leitungen binnen zwei Jahren entstehen (§ 35, § 69 GModG). Ob Sie sanieren, so verkaufen oder abreißen, ist eine Rechenfrage. Sie müssen sie nicht sofort beantworten.

Müssen Sie ein geerbtes Haus sanieren?

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Manche Ratgeber beschreiben noch die alte Pflicht, Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen. Diese Pflicht stand in § 72 und ist weggefallen. Eine Altersgrenze für Heizkessel enthält das Gesetz nicht mehr.

Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und ungedämmter Leitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Sie gelten grundsätzlich für jedes Wohngebäude. Nur für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind sie aufgeschoben: Dann muss erst der neue Eigentümer handeln, binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Haben die Eltern das Haus erst nach 2002 gekauft oder hat es mehr Wohnungen, kann die Pflicht schon bei ihnen bestanden haben, ohne neue Frist für die Erben.

Pflicht	Was verlangt wird	Frist	Grundlage
Oberste Geschossdecke	Ungedämmte Decke, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, dämmen, alternativ das Dach	Bei Häusern nach § 35 Abs. 3: zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang	§ 35 GModG
Heizungs- und Warmwasserleitungen	Ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen	Bei Häusern nach § 69 Abs. 3: zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang	§ 69 GModG
Heizkessel über 30 Jahre	Keine Austauschpflicht mehr	entfällt	§ 72 GModG weggefallen
Energieausweis	Beim Verkauf vorlegen	Spätestens bei der Besichtigung	§ 80 Abs. 4 GModG

Ob schon der Erbfall als Eigentümerwechsel im Sinne dieser Vorschriften zählt, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Ratgeber gehen überwiegend davon aus. Bewohnen Sie ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen selbst, entfällt die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4 GModG). Ein Energieberater kann beides für Ihr Haus einschätzen.

Sanieren, so verkaufen oder abreißen: Welcher Weg passt?

Welcher Weg passt, hängt davon ab, ob jemand aus der Familie das Haus nutzen will, wie viel Geld und Zeit die Erben einsetzen können und wie viel das Grundstück allein wert ist.

Weg	Wann er passt	Kosten, die Sie einplanen	Was Sie bedenken sollten
Sanieren und behalten	Jemand will einziehen oder vermieten	Gutachter, Energieberatung, Handwerker, Finanzierung	Bei mehreren Erben braucht es eine Einigung über die Kosten
Renovieren und verkaufen	Kleine, sichtbare Mängel, Erben haben Zeit	Handwerker, Leerstand während der Arbeiten	Nur sinnvoll, wenn der Mehrpreis die Kosten übersteigt
So verkaufen, wie es ist	Großer Sanierungsstau, Erben wollen keinen Aufwand	Energieausweis, Räumung	Käufer rechnen die Sanierung in ihr Angebot ein
Abreißen und Grundstück verkaufen	Haus nicht mehr nutzbar, Grundstück gefragt	Abriss, Entsorgung, Genehmigung	Bauamt und Denkmalschutz vorher fragen

Die Zahlen hängen so stark vom Haus ab, dass pauschale Beträge wenig helfen. Holen Sie für die Sanierung zwei bis drei Handwerkerangebote ein und lassen Sie den Wert im heutigen Zustand schätzen. Erst dann lässt sich vergleichen.

Ihr Elternhaus-Fahrplan nennt eine grobe Wertspanne und zeigt Behalten, Vermieten und Verkaufen mit groben Zahlen. Auf Wunsch vermitteln wir Ansprechpartner für Gutachten und Handwerk, auch wenn Sie weit weg wohnen.

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Lohnt es sich, das Haus vor dem Verkauf zu renovieren?

Eine Renovierung lohnt sich nur, wenn der Verkaufspreis danach um mehr steigt, als die Arbeiten kosten. Dazu kommen die Monate, in denen das Haus leer steht und Grundsteuer, Versicherung und Heizung weiterlaufen. Bei mehreren Erben muss außerdem jemand die Arbeiten aus der Nähe begleiten.

Manchmal reicht es, das Haus zu räumen, zu reinigen und kleine Schäden zu beheben, damit Interessenten den Zustand einschätzen können. Größere Maßnahmen wie Dach, Fenster oder Heizung wollen manche Käufer nach eigenen Vorstellungen planen. Ein Gutachter oder Makler kann vorab sagen, welche Maßnahmen den Preis überhaupt beeinflussen.

Wie verkaufen Sie ein Haus "wie besichtigt"?

Beim Verkauf eines gebrauchten Hauses wird die Haftung für Mängel im notariellen Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Der Käufer kauft das Haus so, wie er es besichtigt hat. Für Erben ist das wichtig, wenn sie das Haus selbst nicht genau kennen.

Der Ausschluss hat eine Grenze. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine Beschaffenheit übernommen, kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Was Sie wissen, etwa einen feuchten Keller, einen Wasserschaden oder Schimmel, sollten Sie deshalb offen ansprechen und im Vertrag festhalten.

Wissen Sie wenig über das Haus, schreiben Sie das so in den Vertrag. Ein Gutachten vor dem Verkauf schafft Klarheit für beide Seiten und erleichtert die Preisverhandlung.

Wann ist ein Abriss sinnvoll, und was müssen Sie beachten?

Ein Abriss kommt in Frage, wenn das Haus nicht mehr sinnvoll nutzbar ist und das Grundstück allein gefragt ist. Ob ein Abriss genehmigt oder nur angezeigt werden muss, regelt die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes. Steht das Haus unter Denkmalschutz, ist ein Abriss nur mit Genehmigung der Denkmalbehörde möglich.

Fragen Sie vor jeder Entscheidung beim Bauamt nach, was auf dem Grundstück künftig gebaut werden darf. Davon hängt ab, was Käufer für das Grundstück zahlen. Einen ersten Anhaltspunkt für den Bodenwert liefert der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Möglich ist auch, das Grundstück mit dem alten Haus zu verkaufen und den Abriss dem Käufer zu überlassen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf eines alten Hauses?

Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Sie legen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt, und übergeben ihn nach Vertragsschluss unverzüglich (§ 80 Abs. 4 GModG). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig (§ 80 Abs. 3 GModG).

Wer den Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 € (§ 108 GModG). Für kleine Gebäude und für Baudenkmäler gelten Ausnahmen (§ 79 Abs. 4 GModG). Außerdem helfen Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Rechnungen über frühere Arbeiten.

Wer haftet, wenn am leeren Haus etwas passiert?

Löst sich ein Teil des Gebäudes, etwa ein Dachziegel, und wird dadurch jemand verletzt oder etwas beschädigt, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn das an fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung liegt (§ 836 Abs. 1 BGB). Die Haftung entfällt, wenn er die erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Mit dem Erbfall sind das die Erben.

Lassen Sie das Haus deshalb regelmäßig kontrollieren, besonders nach Sturm und Frost. Ein leeres Haus kann für die Versicherung eine Gefahrerhöhung sein, die Sie unverzüglich anzeigen müssen (§ 23 VVG). Sonst droht der Verlust des Versicherungsschutzes (§ 26 VVG).

Wir nennen Ihnen die Schritte für das leere Haus und vermitteln auf Wunsch Ansprechpartner für Kontrolle, Räumung und Handwerk vor Ort. Ein fester Ansprechpartner, keine Anrufflut.

Leerstand und Räumung planen

Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor?

Haus sichern. Wasser abstellen oder frostsicher heizen, Versicherung über den Leerstand informieren.
Zustand erfassen. Fotos, Unterlagen sammeln, sichtbare Schäden notieren.
Pflichten prüfen. Klären Sie mit einem Energieberater, ob § 35 und § 69 GModG greifen, und notieren Sie die Zweijahresfrist.
Wert im heutigen Zustand schätzen lassen. Das ist die Grundlage für jeden Vergleich und für die Einigung unter Erben.
Angebote einholen, wenn Sanieren in Frage kommt, und den Mehrwert gegen die Kosten rechnen.
Gemeinsam entscheiden. Sanieren, so verkaufen oder abreißen. Bei mehreren Erben braucht ein Verkauf alle (§ 2040 BGB).
Energieausweis bestellen, bevor die erste Besichtigung stattfindet.

Was ein Haus wie Ihres in Ihrer Stadt wert sein kann, zeigen unsere Stadtseiten:

Freiburg im Breisgau

Häufige Fragen

Muss ich die alte Ölheizung im geerbten Haus austauschen?

Nein. Die Austauschpflicht für Heizkessel über 30 Jahre (§ 72) ist im Gebäudemodernisierungsgesetz weggefallen. Bauen Sie nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas- oder Ölheizung ein, gelten ab 2029 Mindestanteile an Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff (§ 43 GModG).

Gilt die Dämmpflicht auch, wenn ich das Haus verkaufe?

Die Pflicht trifft den jeweiligen Eigentümer. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, beträgt die Frist zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum (§ 35 Abs. 3 GModG). Verkaufen Sie innerhalb dieser Zeit, muss der Käufer die Pflicht erfüllen, die Frist beginnt dabei nicht zwingend neu. Ob schon der Erbfall die Frist auslöst, ist nicht ausdrücklich geregelt.

Kann ich ein marodes Haus ohne Gewährleistung verkaufen?

Ja, der Ausschluss der Mängelhaftung ist bei gebrauchten Häusern üblich. Er gilt aber nicht für Mängel, die Sie arglistig verschwiegen haben, und nicht für Beschaffenheiten, die Sie garantiert haben (§ 444 BGB).

Wer zahlt die Sanierung, wenn wir mehrere Erben sind?

Notwendige Erhaltungsmaßnahmen kann jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 Abs. 1 BGB). Über größere Arbeiten entscheiden die Erben gemeinsam oder mit Mehrheit nach Erbteilen, soweit es um ordnungsmäßige Verwaltung geht (§ 2038 Abs. 2, § 745 BGB). Klären Sie vorher schriftlich, wer was vorstreckt.

Brauche ich für den Verkauf eines baufälligen Hauses einen Energieausweis?

In der Regel ja (§ 80 Abs. 3 GModG). Ausnahmen gelten für kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GModG). Ob ein nicht mehr nutzbares Haus noch als Gebäude im Sinne des Gesetzes gilt, klären Sie mit dem Aussteller.