Nachlasspflegschaft
Wann darf der Nachlasspfleger eine Immobilie verkaufen?
Herausgegeben von Wohin mit dem Elternhaus
Ein Nachlasspfleger darf eine Immobilie aus dem Nachlass nur mit Genehmigung des Nachlassgerichts verkaufen. Auf die Nachlasspflegschaft ist das Betreuungsrecht entsprechend anzuwenden (§ 1888 Abs. 1 BGB), an die Stelle des Betreuungsgerichts tritt das Nachlassgericht (§ 1962 BGB). Damit gilt § 1850 BGB, die Genehmigung wird mit Rechtskraft wirksam und muss dem Käufer mitgeteilt werden.
Wann wird ein Nachlasspfleger bestellt?
Das Nachlassgericht bestellt einen Nachlasspfleger, wenn die Erben unbekannt sind oder ungewiss ist, ob sie die Erbschaft angenommen haben, und der Nachlass gesichert werden muss (§ 1960 BGB). Der Nachlasspfleger vertritt die noch unbekannten Erben und sichert den Nachlass, bis die Erben feststehen.
Ein Verkauf ist für die Sicherung nicht der Normalfall. Er kommt in Betracht, wenn das Objekt verfällt, laufende Kosten den Nachlass aufzehren oder Nachlassverbindlichkeiten bezahlt werden müssen. Die Begründung dafür ist der Kern des Genehmigungsantrags.
Braucht der Nachlasspfleger eine Genehmigung des Nachlassgerichts?
Ja. Die alte Verweisungsnorm § 1915 BGB gibt es seit der Reform 2023 nicht mehr. Heute gilt:
| Norm | Inhalt |
|---|---|
| § 1960 BGB | Bestellung des Nachlasspflegers zur Sicherung des Nachlasses |
| § 1888 Abs. 1 BGB | Auf Pflegschaften ist das Betreuungsrecht entsprechend anzuwenden |
| § 1962 BGB | An die Stelle des Betreuungsgerichts tritt das Nachlassgericht |
| § 1850 Nr. 1 und 5 BGB | Genehmigung für Verfügung über ein Grundstück und die Verpflichtung dazu |
| § 40 Abs. 2 FamFG | Der Genehmigungsbeschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam |
| § 1856 BGB | Wirksam gegenüber dem Käufer erst mit Mitteilung durch den Pfleger |
Kaufvertrag und Auflassung brauchen also die Genehmigung des Nachlassgerichts. Bis dahin ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam.
Wie läuft der Verkauf durch den Nachlasspfleger ab?
Der Ablauf entspricht dem Genehmigungsverfahren beim Betreuer, nur mit dem Nachlassgericht als zuständigem Gericht. Einzelne Gerichte verlangen Unterlagen in anderer Reihenfolge.
- Objekt sichern. Schlüssel, Versicherung, Heizung, Frostschutz, Post. Oft ist das der erste Auftrag.
- Verkaufsnotwendigkeit begründen. Warum reicht die Sicherung nicht aus? Kosten, Verfall, Verbindlichkeiten.
- Wertnachweis beschaffen. Das Nachlassgericht muss die Angemessenheit des Preises beurteilen können. Welchen Nachweis es verlangt, entscheidet das Gericht.
- Käufer finden und Vertrag beurkunden. Schwebend unwirksam bis zur wirksamen Genehmigung.
- Genehmigung beantragen. Mit Vertrag, Begründung und Wertnachweis beim Nachlassgericht.
- Beschluss und Rechtskraft. Der Beschluss wird mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG).
- Mitteilung an den Käufer. Erst dann ist die Genehmigung auch ihm gegenüber wirksam (§ 1856 BGB). Fordert der Käufer zur Mitteilung auf, muss sie binnen zwei Monaten erfolgen, sonst gilt die Genehmigung als verweigert (§ 1856 Abs. 2 BGB).
- Vollzug und Erlös. Der Erlös fließt in den Nachlass und wird verwaltet, bis die Erben feststehen.
Eine verlässliche Angabe zur Dauer des Verfahrens gibt es nicht.
Eine schriftliche Wertindikation, die Sie dem Antrag beim Nachlassgericht beilegen können.
Wertbegründung für die Akte anfragenWelche Unterlagen braucht der Nachlasspfleger für den Verkauf?
Die Unterlagenlage ist beim Nachlasspfleger oft schwierig, weil niemand aus der Familie Auskunft geben kann. Ein Teil der Unterlagen muss deshalb neu beschafft werden.
| Unterlage | Wofür | Woher |
|---|---|---|
| Bestallungsurkunde | Nachweis der Vertretungsmacht | Nachlassgericht |
| Grundbuchauszug | Eigentum, Belastungen, Rechte Dritter | Grundbuchamt |
| Verkaufsbegründung | Notwendigkeit trotz Sicherungsauftrag | Nachlasspfleger |
| Wertnachweis | Angemessenheit des Preises | Gutachten, Wertindikation, Angebote |
| Nachlassverzeichnis | Zusammenhang mit Verbindlichkeiten | Nachlasspfleger |
| Notarieller Kaufvertrag | Gegenstand der Genehmigung | Notar |
| Energieausweis | Pflicht beim Verkauf nach § 80 GModG | Aussteller nach GModG |
| Unterlagen zum Gebäude | Flächen, Baujahr, Zustand | Fundstücke im Haus, Bauamt |
Beim Räumen tauchen häufig Unterlagen auf, die für die Erbenermittlung wichtig sind. Persönliche Papiere sollten deshalb vor einer Räumung gesichtet und gesondert gesichert werden.
Steht das Haus leer, gehört die Information der Gebäudeversicherung zu den ersten Aufgaben, weil Leerstand als Gefahrerhöhung nach § 23 VVG gelten kann. Räumung, Frostschutz und Kontrollgänge können Sie über das Formular unten mit uns besprechen, mit einem festen Ansprechpartner für Ihre Akte.
Was unterscheidet Nachlassverwalter und Nachlasspfleger?
Die Nachlassverwaltung ist eine Nachlasspflegschaft zum Zweck der Befriedigung der Nachlassgläubiger. Sie beschränkt die Haftung der Erben auf den Nachlass (§ 1975 BGB). Der Nachlassverwalter verwaltet den Nachlass und berichtigt die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1985 BGB).
Der Erbe kann die Nachlassverwaltung beantragen (§ 1981 Abs. 1 BGB), mehrere Erben nur gemeinsam und nicht mehr, wenn der Nachlass geteilt ist (§ 2062 BGB). Ein Nachlassgläubiger kann sie beantragen, wenn seine Befriedigung durch das Verhalten oder die Vermögenslage des Erben gefährdet ist, aber nur innerhalb von zwei Jahren nach Annahme der Erbschaft (§ 1981 Abs. 2 BGB). Muss zur Befriedigung der Gläubiger eine Immobilie verkauft werden, ist die Ausgangslage anders als bei der Sicherungspflegschaft: Der Verkauf dient hier unmittelbar dem Zweck des Amtes. Ob und in welcher Form das Nachlassgericht den Verkauf genehmigen muss, klären Sie im konkreten Verfahren mit dem Rechtspfleger.
| Merkmal | Nachlasspfleger | Nachlassverwalter |
|---|---|---|
| Anlass | Erben unbekannt oder Annahme ungewiss | Antrag des Erben oder eines Gläubigers |
| Zweck | Sicherung des Nachlasses für die Erben | Befriedigung der Nachlassgläubiger |
| Norm | § 1960 BGB | §§ 1975, 1981, 1985 BGB |
| Verkauf | Ausnahme, gut begründen | kann nötig sein, um die Verbindlichkeiten zu berichtigen (§ 1985 BGB) |
Warum lohnt sich ein schriftliches Kaufangebot im Genehmigungsverfahren?
Das Nachlassgericht prüft den Verkauf vor der Genehmigung, auch den Preis. Neben einer Wertbegründung zeigt ein schriftliches Angebot eines Käufers, welcher Preis tatsächlich erreichbar ist und unter welchen Bedingungen. Liegen mehrere Angebote vor, kann der Nachlasspfleger die Wahl nachvollziehbar begründen.
Ein schriftliches Angebot mit Preis, Bedingungen und Zeitplan zur Vorlage beim Nachlassgericht.
Schriftliches Kaufangebot anfordernHäufige Fragen
Was darf ein Nachlasspfleger nicht?
Er darf keine Grundstücksgeschäfte ohne Genehmigung des Nachlassgerichts abschließen. Sein Auftrag ist die Sicherung des Nachlasses für die Erben, ein Verkauf braucht deshalb eine Begründung, warum die Sicherung allein nicht ausreicht.
Wer bestimmt den Wert der Immobilie im Nachlass?
Den Kaufpreis verhandelt der Nachlasspfleger, ob er angemessen ist, prüft das Nachlassgericht. Grundlage ist ein Wertnachweis, je nach Gericht ein Verkehrswertgutachten oder eine begründete Wertermittlung mit Vergleichsangeboten.
Kann ich ein Haus vom Nachlasspfleger kaufen?
Ja. Als Käufer müssen Sie aber wissen, dass der Vertrag erst wirksam wird, wenn die Genehmigung rechtskräftig ist und Ihnen mitgeteilt wurde. Bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam.
Was passiert, wenn die Erben während des Verfahrens auftauchen?
Die Nachlasspflegschaft endet nicht von selbst. Nach § 1886 Abs. 2 BGB ist eine Pflegschaft aufzuheben, wenn der Grund für ihre Anordnung weggefallen ist; darüber entscheidet das Nachlassgericht. Ob ein bereits beurkundeter Verkauf weitergeführt wird, ist dann mit dem Nachlassgericht und den Erben zu klären.
Gilt § 1915 BGB noch für Nachlasspfleger?
Nein. § 1915 BGB existiert seit der Reform 2023 nicht mehr. Die Verweisung auf das Betreuungsrecht steht heute in § 1888 Abs. 1 BGB, die Zuständigkeit des Nachlassgerichts in § 1962 BGB.